Vereinbarung des Objektprinzips im WEG auch weiter zulässig

Im Urteil des BGH vom 28.10.2011, Az. V ZR 253/10, dem Entscheidungen der Vorinstanzen des Amtsgerichts Dresden und des Landgerichts Dresden zugrunde liegen, bekannte sich der für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Zivilsenat zur grundsätzlichen Zulässigkeit der Vereinbarung des Objekt- oder Wertprinzips anstelle des Kopfprinzips auch für Beschlüsse über Verwalterbestellungen und –abberufungen.

1. Ausgangslage

Gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Dies wird als das sogenannte „Kopfprinzip“ bezeichnet. In verschiedenen Teilungserklärungen ist jedoch abweichend von gesetzlichen Leitbild geregelt, dass jeder Eigentümer so viele Stimmen hat, wie er Eigentümer von Wohnungen ist (sogenanntes „Objektprinzip“) oder dass sich sein Stimmwert nach dem Wert seines Miteigentumsanteils (Wertprinzip) bemisst.

2. Entscheidungsfall

In dem zugrunde liegenden Fall hält eine Mehrheitseigentümerin 27 von insgesamt 45 Wohnungen, was Miteigentumsanteilen von 580/1000 entspricht. In der Teilungserklärung ist geregelt, dass jeder Eigentümer für jede in seinem Eigentum stehende Wohnung eine Stimme hat. In einer Versammlung im Jahre 2009 wurde unter Zugrundelegung des Kopfprinzips eine Verwalterin bestellt. Die klagende Mehrheitseigentümerin stimmte gegen diesen Beschluss. Die Verwalterin sah sich jedoch an die Vereinbarung in der Teilungserklärung nicht gebunden und stellte den Beschluss als zustande gekommen fest. Die Mehrheitseigentümerin erhob Anfechtungsklage, der in sämtlichen drei Instanzen stattgegeben wurde.

Der BGH stellte fest, dass das gesetzlich geregelte Kopfprinzip durch Vereinbarungen zugunsten des Objektprinzips abbedungen werden kann. In der Konsequenz war die erforderliche Stimmenmehrheit für den Beschluss über die Verwalterbestellung im zu entscheidenden Fall nicht erreicht.

3. Entscheidungsgründe

Seit der WEG-Reform vom 01.07.2007 ist umstritten, ob § 26 Abs. 1 S. 5 WEG hinsichtlich der Verwalterbestellung Abweichungen vom Kopfprinzip zulässt. In § 26 Abs. 1 WEG ist geregelt, dass über die Bestellung und Abberufung des Verwalters die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen und Beschränkungen zur Bestellung oder Abberufung des Verwalters nicht zulässig sind (abgesehen von den gesetzlich vorgesehenen).

 

Der BGH hält an der Möglichkeit der Vereinbarung des Objekt- oder Wertprinzips auch für Beschlüsse über Bestellungen und Abberufungen von Verwaltern fest. Die zitierte Regelung in § 26 WEG verhindere lediglich die Vereinbarung von qualifizierten Mehrheitserfordernissen oder Einstimmigkeitserfordernissen, regele dagegen nicht, nach welchem Prinzip die Stimmenmehrheit zustande kommen muss.

Nach Ansicht des BGH sei das Kopfprinzip dem Objekt- oder Wertprinzip auch nicht generell überlegen, da sich schließlich die mit der Verwaltung verbundenen wirtschaftlichen Lasten im Regelfall „nicht nach Köpfen sondern nach Miteigentumsanteilen bestimmen“ (Rz. 12 des Urteils). Der erforderliche Minderheitenschutz werde durch das Prinzip ordnungsmäßiger Verwaltung und die mögliche gerichtliche Kontrolle gewährleistet.

Noreen Walther

Rechtsanwältin