Gewerbliche Weitervermietung bei Anmietung einer Wohnung durch einen Arbeitgeber zur Überlassung an Mitarbeiter

Mit Urteil vom 17.01.2018 zu Az. VIII ZR 241/16 ordnete der BGH den Fall der Weitervermietung einer von einem Arbeitgeber angemieteten Wohnung an seine Arbeitnehmer als Werkswohnung als Fall der gewerblichen Zwischenvermietung ein, § 565 BGB. Demnach tritt der Hauptvermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis zwischen Mieter und Untermieter ein.

 

Der Fall

Eine Aktiengesellschaft mietete 1965 eine Wohnung in Frankfurt/Main von einer anderen Aktiengesellschaft. Der Mieter beabsichtigte, diese Wohnung als Werkswohnung an einen Arbeitnehmer und dessen Ehefrau weiterzuvermieten. Sowohl die Konditionen des Hauptmietvertrages, als auch des Untermietvertrages waren gleich und marktüblich. Nach Eintritt in die Altersrente war der Arbeitnehmer als Untermieter nach den Sozialplanbedingungen des Arbeitgebers weiterhin zur Nutzung der Wohnung berechtigt. Der spätere Rechtsnachfolger der Vermieterin kündigte 2015 den Hauptmietvertrag mit der Rechtsnachfolgerin der Mieterin und forderte die Untermieter zur Räumung und Herausgabe auf.

 

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof wies, wie die Vorinstanzen, die Räumungsklage ab. Der Vermieter sei in den Untermietvertrag zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer eingetreten, weil es sich bei dem Hauptmietverhältnis um eine gewerbliche Zwischenvermietung handele. Entgegen der bisher vertretenen Rechtsauffassung in Rechtsprechung und Literatur liege eine gewerbliche Anmietung nicht nur dann vor, wenn der Hauptmieter mit der Untervermietung eine Gewinnerzielung beabsichtigt. Es genüge auch, wenn er eigene wirtschaftliche Interessen dadurch verfolge, dass er die Wohnung seinen Arbeitnehmern als Werkwohnung zur Verfügung stellt und damit Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Arbeitgebern erzielen wolle, indem er die Arbeitnehmer an sich binde. Dies gelte insbesondere, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen in einem Ballungsgebiet, wie Frankfurt, nur schwer anmietbar sei.

                                      

 

Praktische Hinweise

Zahlreiche unserer Mandanten haben in der Vergangenheit bereits entsprechende Mietverträge i. d. R. mit Bauunternehmen, die ihre Arbeitnehmer in der Wohnung unterbringen wollen, geschlossen. Sofern dabei der Aufenthaltskreis der Arbeitnehmer in der Wohnung bspw. wöchentlich wechselt, wird keine vergleichbare mietvertragliche Bindung zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer bezüglich einer Wohnung begründet, wie dies üblicherweise bei Wohnraummietverträgen der Fall ist. Die Arbeitnehmer begründen dann nicht etwa ihren Lebensmittelpunkt nebst Familie in dieser Wohnung. Vielmehr kommt der Wohnung dann ein pensionsähnlicher Charakter zu.

Sofern aber die Wohnung durch den Mieter tatsächlich an einen bestimmten Arbeitnehmer zu marktüblichen Bedingungen mit einem gewöhnlichen Wohnungsmietvertrag weitervermietet wird und dies auch nach den Bedingungen des Hauptmietvertrages zulässig ist, kann nach der obigen Entscheidung der Fall der gewerblichen Zwischenvermietung begründet sein. Dann muss sich der Vermieter des Risikos bewusst sein, dass er bei Kündigung des Hauptmietvertrages automatisch Vertragspartner des Arbeitnehmers wird und zwar nicht zu den Konditionen, die er seinerzeit mit dem Arbeitgeber abgeschlossen hat, sondern zu den Konditionen, die der Arbeitgeber mit seinem Arbeitnehmer in dem Untermietvertrag vereinbart hatte. In diesem Fall ist es erforderlich, dass die Bedingungen des Untermietvertrages bekanntgegeben sein müssen und der vermietende Eigentümer auch entsprechend auf auskömmliche Bedingungen hinwirkt, die ihm für einen späteren Eintrittsfall nützlich sind.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 08/2018

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz