Formularklauseln im WEG-Verwaltervertrag
Gegenstand des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main vom 27.09.2017, Az. 2-13 S 49/16, war das heiß umstrittene Thema der Kompetenzverlagerungen auf Verwalter ohne finanzielle Obergrenzen.
Sachverhalt
In einem Formular-Verwaltervertrag waren Klauseln enthalten, mit Hilfe derer dem Verwalter die Kompetenz eingeräumt wird, bis zu einem Aufwand von 2.000 € Sonderfachleute zu beauftragen, und mit welchen der Verwalter von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit werden sollte.
Ein Eigentümer focht den Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrages an. In diesem Beschlussanfechtungsverfahren wurde inzident die Wirksamkeit der Verwaltervertragsklauseln, insbesondere unter Berücksichtigung des Formularklauselrechts in §§ 305 ff. BGB, geprüft.
Die Entscheidung
Sowohl die Befreiung vom Verbot des Insichgeschäfts nach § 181 BGB als auch die Kompetenzverlagerung ohne entsprechend hinreichende Begrenzungen sind unwirksam.
Gemäß § 21 WEG obliegt den Eigentümern die Verwaltung und damit auch das Recht, die wesentlichen Entscheidungen vorzunehmen. Die grundsätzliche Verantwortlichkeit müsse daher bei der Eigentümerversammlung bleiben. Wenn einem Verwalter ein begrenzter Kompetenzspielraum übertragen werden soll, müsse jedoch wenigstens das finanzielle Risiko überschaubar sein. Die erfordere in jedem Fall auch eine Jahresobergrenze zusätzlich zur Kostenbegrenzung für den Einzelfall.
Auch eine Klausel, die dem Verwalter für jede Mahnung eine Mahngebühr von 20 € netto zuspreche, widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, schon weil die Zahl der zu vergütenden Mahnungen nicht begrenzt sei und es damit in der Hand des Verwalters liege, wie oft er mahne und sich die Vergütung erarbeite. Zudem liege der Betrag jenseits üblicherweise anzuerkennender Mahnspesen gegenüber Verbrauchern. Letztlich dürfte die Erstellung von Mahnschreiben eine vom Verwalter ohnehin geschuldete gesetzliche Pflichtleistung im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 4 und 5 WEG darstellen, so dass die Klausel als Preisnebenabrede einer Inhaltskontrolle unterliege.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
Aktuelle Information Nr. 09/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz