Beschluss des Landgerichts Dresden zur Verwalterhaftung für berechtigte Beschlussanfechtungsklagen im Wohnungseigentumsverfahren

Das Landgericht Dresden befasste sich unter Aktenzeichen 2 T 407/12 in einem Beschluss vom 04.09.2012 mit der Verteilung der Kosten einer Beschlussanfechtungsklage. Die Eigentümer hatten verschiedene teils anfechtbare, teils sogar nichtige, Beschlüsse gefasst, die auf Beschlussvorschläge der Verwalterin zurückgingen. Das Amtsgericht hatte zunächst die Kosten des Rechtsstreits in vollem Umfang gemäß § 49 abs. 2 WEG der Verwalterin wegen groben Verschuldens hinsichtlich der fehlerhaften Beschlussfassung auferlegt. Diese hatte gegen die Kostenentscheidung Beschwerde eingelegt.

Auf die Beschwerde hin änderte das Landgericht Dresden die Kostenentscheidung insoweit ab, als die Verwalterin nur noch 2/3 der Kosten des Rechtstreits zu tragen hatte, die beklagten Eigentümer 1/3 der Kosten. Aus den Gründen wird wie folgt zitiert: „Die Verwalterin hätte […] die Eigentümer vor der Beschlussfassung zumindest auf Bedenken gegen die etwaige antragsgemäße Beschlussfassung hinweisen müssen. Von der Verwalterin als gewerbsmäßiger Wohnungseigentumsverwalterin muss erwartet werden, dass sie sich mit den entsprechenden rechtlichen Regelungen vertraut macht. Darüber hinaus hat ein Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft bei der Beurteilung von Rechtsfragen die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu kennen, zu beachten und seinem Handeln zu Grunde zu legen. […] Der Verwalter muss auf erkennbar nichtige oder anfechtbare Beschlüsse hinweisen. […]“

Nach Ansicht des Landgerichts war die Nichtigkeit eines streitgegenständlichen Beschlusses erkennbar, da insoweit keine Beschlusskompetenz bestand (gegebenenfalls Verpflichtung zur Vorlage von Zahlungsnachweisen durch den Mieter des Sondereigentümers). Zudem erachteten beide Gerichte die Beschlussfassung als viel zu unbestimmt und mehrdeutig.

Das Landgericht Dresden befasst sich weiter mit den Grenzen der Verwalterhaftung nach § 49 Abs. WEG. Demnach muss es sich um eine grob schuldhafte und somit grob fahrlässige Pflichtverletzung handeln, wobei nach Ansicht des Gerichts nicht die gleichen Maßstäbe wie an einen Volljuristen angelegt werden könnten. Das Zulassen eines erkennbar nichtigen Beschlusses könne jedoch ein grobes Verwalterverschulden darstellen, ebenso die Verkündung eines ersichtlich nichtigen Beschlusses.

Die Kostenlast der Verwalterin wurde zum Teil insofern zweitinstanzlich auf die beklagten Eigentümer übertragen als sich die nichtige Beschlussfassung auf eine insoweit schon missverständliche Regelung in der Teilungserklärung stützte, so dass nach Ansicht des Gerichts ein grobes Verschulden nicht zu bejahen sei.

Hinsichtlich der Beschlüsse, die unklar gefasst seien bzw. gegen die Beschlusskompetenz verstießen, sei die Verwalterin zu Warnhinweisen an die Eigentümer hinsichtlich der unwirksamen Beschlussfassung gewesen. „Von einem WEG-Verwalter ist eine bessere Kenntnis des Wohnungseigentumsrechts zu erwarten als von einem durchschnittlichen Wohnungseigentümer. Obgleich die Beklagten den nichtigen Beschluss gefasst haben (letzteres freilich unter Federführung der Verwalterin, die für die Beklagten die in erster Instanz für die Beklagten aufgetretenen Rechtsanwälte einschaltete), ist es daher angemessen, der Verwalterin anteilig Kosten des Rechtsstreits erster Instanz aufzuerlegen. […] Ein WEG-Verwalter hat deshalb alle Veranlassung eine Haftpflichtversicherung nicht nur für den Fall seiner Inanspruchnahme auf Schadenersatz aus Pflichtverletzungen abzuschließen, sondern auch für den Fall, dass er für den von ihm Dritten zugefügten Schaden bereits auf dem Wege des § 49 Abs. 2 WEG einzustehen hat. Daher kann dem Gesichtspunkt, dass sich die Verwalterin gegen den Fall, dass ihr nach § 49 Abs. 2 WEG wegen Pflichtverletzungen Kosten auferlegt werden, nicht versichert hat, bei der Ermessensausübung keine Bedeutung zukommen.“

Das für Sachsen allein zuständige Berufungsgericht in Wohnungseigentumssachen hat somit eindeutig die zukünftigen Grundsätze der Rechtsprechung im Sinne auf die Verwalterhaftung für Kosten in Beschlussanfechtungen aufgezeigt.

Noreen Walther
Rechtsanwältin