Anpassung Betriebskostenvorauszahlungen nur bei formell und materiell korrekter Abrechnung

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 15.05.2012, Az.: VIII ZR 246/11 seine Rechtsprechung zu den Anforderungen der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB geändert.

Sachverhalt

Der Kläger als Vermieter hatte seinem Mieter den Mietvertrag wegen Mietrückständen gekündigt. Diese Mietrückstände resultierten daraus, dass der Mieter erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen nicht geleistet hatte. Die den Erhöhungen zugrundeliegenden Betriebskostenabrechnungen wiesen inhaltliche Fehler auf.

Entscheidung

Der BGH hat im Rahmen der Räumungs- und Zahlungsklage des Vermieters entschieden, dass nicht nur eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung keine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der darauf gestützten erhöhten Vorauszahlungen auslöst, sondern auch, wenn die zugrundegelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist.

Bisher vertrat das Gericht die Auffassung, dass alsbald nach der Abrechnung Klarheit über die zu zahlenden Vorauszahlungen herrschend solle und es sich dabei ohnehin nur um vorläufige Zahlungen des Mieters handele, über die im Rahmen der Abrechnung noch Rechenschaft durch den Vermieter abgelegt wird.

Nunmehr ändert der BGH seine Rechtsprechung dahingehend, dass die Abrechnung auch materiell korrekt sein muss, um darauf eine Vorauszahlungserhöhung zu stützen.

Das Gericht begründet seine geänderte Auffassung im Wesentlichen damit, dass der Vermieter aus der Verletzung seiner eigenen vertraglichen Verpflichtung zur Erstellung einer korrekten Abrechnung keinen Vorteil in Form erhöhter Vorauszahlungen ziehen darf. Anderenfalls würde dies – wie in dem zugrundeliegenden Fall – dazu führen, dass der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsrückständen kündigen könnte, zu denen es nur aufgrund der eigenen fehlerhaften Abrechnung gekommen ist. Dies ist aus Sicht des BGH mit dem durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Besitzrecht des Mieters an seiner Wohnung als Lebensmittelpunkt unvereinbar.

Die Konsequenz, dass nun bereits im Rahmen der Klage auf Leistung der Vorauszahlungen die ggf. umfangreiche Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abrechnung erfolgen muss und sich der Prozess dadurch verlängert, ist für den BGH hinnehmbar.

 

Praxistipp

Der Vermieter, der ohnehin zu einer formell und materiell richtigen Betriebskostenabrechnung verpflichtet ist, sollte nunmehr auch vor dem Hintergrund der Anpassung der Vorauszahlungen unbedingt darauf achten, dass die Abrechnung frei von formellen und inhaltlichen Fehlern ist. Andernfalls droht nicht nur im Rahmen der Zahlungsklage, sondern auch bei der Räumungsklage der Prozessverlust.

Jana Wegert
Rechtsanwältin