Zeitlich befristeter Kündigungsverzicht

Über die ausschließlichen Befristungsgründe des § 575 BGB hinaus sind zahlreiche Konstellationen denkbar, in denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Mindestvertragslaufzeit hat, z. B. wenn er die Wohnung nach den Wünschen des Mieters und daher mit erheblichem zusätzlichem Kostenaufwand umgestaltet oder herrichtet. Dies ist in der Wohnraummiete jedoch nicht mit Zeitmietvereinbarungen möglich, sondern nur durch Vereinbarung von befristeten Kündigungsausschlüssen.

Bei einem Kündigungsverzicht vereinbaren die Parteien, dass das Recht zur ordentlichen Mietvertragskündigung für eine bestimmte Dauer nicht ausgeübt werden darf. Abhängig davon, ob es sich um eine Individual- oder Formularvereinbarung handelt, stellt die Rechtsprechung unterschiedliche Voraussetzungen auf. Eine konkrete gesetzliche Regelung existiert dafür nicht. Ausführlich informieren wir auch zu Hintergründen und möglichen Klauselformulierungen im Leitfaden zur Wohnraummietvertragsgestaltung unter https://www.strunz-alter.de/leitfaden-vertragsgestaltung-fuer-vermieter/xiv-4-zeitlich-befristeter-kuendigungsverzicht/.

 

Wichtig aus Vermietersicht sind 4 Aspekte:

  1. Höchstdauer von 4 Jahren ab Vertragsabschluss (nicht ab Vertragsbeginn);
  2. gleichmäßiger Ausschluss für Kündigung des Vermieters und des Mieters;
  3. fristlose außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt zulässig;
  4. transparente, nicht überraschende Regelung.

 

Bei Unklarheiten sind Formularklauseln insgesamt unwirksam, § 307 Absatz 1 BGB. Typische Stolperfalle ist bspw. eine unklare Regelung, ob die Kündigung bspw. erstmals zum oder nach Ablauf von 3 Jahren erklärt werden kann, dazu BGH Az. VIII ZR 154/04.

Erweist sich die Formularklausel für einen Durchschnittsverbraucher als überraschend, ist sie ebenfalls unwirksam. Hierfür genügt es schon, wenn sie entweder an einer untypischen Stelle oder aber zwar an der richtigen Stelle, aber dort ohne Hervorhebung im Fließtext versteckt ist, vgl. AG Bremen 29.11.2019, Az. 25 C 405/99

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin