Wohnungsmietvertrag und Garagenvermietung

Kann der Vermieter zu einer Wohnung auch die Vermietung einer Garage anbieten, so ergeben sich für ihn zwei grundsätzliche Möglichkeiten der Vertragsgestaltung.

Die Garage kann im Wohnungsmietvertrag als Vertragsgegenstand benannt und eine separate Miete festgelegt werden. Diese Einbeziehung in das Wohnungsmietverhältnis hat aus Vermietersicht den Vorteil, dass der Mieter das Mietverhältnis nur insgesamt kündigen könnte, während der Laufzeit des Wohnungsmietvertrages also an den Garagenmietvertrag gebunden bleibt. Andererseits wird die Garagenmiete aber praktisch in den Wohnungskündigungsschutz eingebunden, sodass auch der Vermieter zur Garagenmiete nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 573 b BGB (Schaffung neuen Wohnraums, Ausstattung neu zu schaffenden oder vorhandenen Wohnraums mit Nebenräumen) eine Teilkündigung vornehmen könnte.

Will der Vermieter sich die Verfügbarkeit über die Garagenvermietung uneingeschränkt erhalten, empfiehlt sich der Abschluss eines separaten Garagenmietvertrages. Hierbei handelt es sich rechtlich um einen Gewerbemietvertrag, der somit nicht dem erweiterten Kündigungsschutz der Wohnungsmiete unterliegt und der jederzeit gem. § 580 a Abs. 2 BGB mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden kann. Der separate Vertrag bietet auch die Möglichkeit, weitere Details zur Garagennutzung zu vereinbaren, die sicher in einem Wohnungsmietvertrag, in dem die Garagennutzung nur von untergeordneter Bedeutung ist, untergehen würden. Neben Miethöhe, Mietanpassung und –fälligkeit wären auch Vereinbarungen zur Laufzeit und zu verkürzten Kündigungsfristen, zur Nutzung der Garage (Aufbewahrungsverbote), Rücksichtnahme auf andere Mieter) und Winterdienst sowie die Haftung des Mieters zu empfehlen.

Beim Abschluss eines separaten Mietvertrages ist insofern Vorsicht geboten, als zunächst mehrere Oberlandesgerichte und nun auch mit Urteil vom 12.10.2011 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 251/10 der Bundesgerichtshof entschieden haben, dass unter bestimmten Umständen zwei Mietverträge als einheitliches Mietverhältnis gewertet werden können. Zwar geht der BGH davon aus, dass beim Vorliegen separater Wohnungsmiet- und Garagenmietverträge eine Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen spräche. Diese Vermutung könne jedoch durch besondere Umstände widerlegt werden, welche die Annahme rechtfertigen, dass das Mietverhältnis über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das sei im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.

Es bedarf deshalb in einem separaten Garagenmietvertrag der ausdrücklichen Klarstellung der separaten Vereinbarung, hinsichtlich der Formulierung verweisen wir auf § 2 (III) des Mietvertragsmusters für einen Pkw-Stellplatz in der von unserer Kanzlei herausgegebenen Broschüre „Die Gestaltung von Wohnraummietverträgen“, 10. Auflage 2011.

Analog zur Vermietung von Garagen ist rechtlich auch die Vermietung von Pkw-Stellplätzen, weiteren Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, Freiflächen oder auch Gegenständen zu betrachten.

Manfred Alter
Rechtsanwalt

im Kanzleiforum 03/2012

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz