Das Widerrufsrecht für Wohnraummietverträge

Zum 13.06.2014 sind im Rahmen der Umsetzung der Verbraucherrechte – Richtlinie Änderungen zum Widerrufsrecht für Verbraucher in Kraft getreten. Der deutsche Gesetzgeber hat darüber hinausgehend auch eine Widerrufsregelung für Wohnraummietverträge aufgenommen.

Danach besteht für den Mieter unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, den Mietvertrag noch ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss zu widerrufen, mit der Konsequenz, dass eine Mietzahlung für diesen Zeitraum regelmäßig nicht geschuldet wird und bereits gezahlte Miete an den Mieter zurückgezahlt werden muss. Vermieter und Hausverwaltung müssen deshalb bei Vertragsschluss Vorkehrungen treffen.

Widerruf des Mietvertrages

Ein Mieter kann nur in ganz bestimmten Fällen einen bereits unterschriebenen Mietvertrag widerrufen. Grundsätzlich sind nämlich wirksam abgeschlossene Verträge für beide Parteien bindend und können nicht ohne weiteres rückgängig gemacht werden. Dennoch ist ein Widerruf des Mietvertrages möglich und zwar nach den Regeln zum sog. Haustürgeschäft.

Hintergrund dieser Regelung ist die Änderung des Widerrufsrechts, wo nach dem neuen § 312 Abs. 4 BGB auch Wohnungsmietverträge in Widerrufsrechte mit eingebunden werden, wenn die Wohnung zuvor nicht besichtigt wurde. § 312 Abs. 1 BGB geht nur dann von einem Haustürgeschäft mit der Folge eines Widerrufsrechts aus, wenn es zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher zustande kommt. Dazu müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein.

Vermieter ist Unternehmer

Der Vermieter muss zunächst als Unternehmer auftreten. Dies setzt voraus, dass der Vermieter den Wohnraum gewerblich vermietet und nicht privat.

Als Unternehmer wird ein Vermieter dann angesehen, wenn mit der Vermietertätigkeit über die reine Vermögensverwaltung hinaus hauptsächlich Erwerbszwecke verfolgt werden. Das wird von den Gerichten unterstellt, wenn die Vermietertätigkeit eine bestimmte Größe erreicht hat.

Maßgebend sind nach Ansicht der Gerichte der Umfang, die Komplexität und die Anzahl der mit der Vermietung verbundenen Vorgänge. Eine gewerbliche Vermietung liegt jedenfalls dann vor, wenn sie einen Geschäftsbetrieb, wie der Unterhaltung eines Büros, erfordere.

Mieter ist Verbraucher

Weiterhin muss der Mieter als Verbraucher gelten. Das bedeutet, dass er die Räume nur zur privaten Nutzung anmietet. Der Vertragsabschluss darf also nicht der gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit des Mieters zugerechnet werden können.

Verbrauchervertrag

Ist der Vermieter somit als Unternehmer zu betrachten und der Mieter als Verbraucher, liegt ein Verbrauchervertrag vor (§ 310 Abs. 3 BGB).

Nur in diesem Fall hat der Mieter dem Grunde nach ein Widerrufsrecht des unterzeichnenden Mietvertrags. Die Frist beträgt 14 Tage. Sie gilt aber nur dann, wenn der Vermieter den Mieter ordnungsgemäß über die Widerrufsmöglichkeiten sowie über die Folgen eines Widerrufs und über wesentliche Vertragsbestandteile belehrt hat.

Dazu gehören u. a. die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung, die Höhe der monatlichen Miete, die Zahlungsmodalitäten und der Vertragsbeginn, die Bedingungen der Kaution sowie die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren des Widerrufs und der Bezug auf das gesetzlichen Muster Widerrufsformulierung aus dem Bundesgesetzblatt (BGB I. 2013 Teil I Nr. 58, Seite 3665).

Hat der Vermieter nicht ordnungsgemäß über die aufgeführten Punkte belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist des Mieters um 12 Monate auf ein Jahr und 14 Tage.

Abschluss des Mietvertrages außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters

Schließlich muss der Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen worden sein. Es muss also ein typisches Haustürgeschäft vorliegen. Dies kann angenommen werden, wenn der Vermieter den Mieter in seiner Wohnung und am Arbeitsplatz aufsucht und der Mieter aufgrund des damit einhergehenden Überrumpelungseffekts den Mietvertrag unterschrieben hat.

Praxistip:

Aus Vermietersicht sollte daher nie ohne vorherige Besichtigung der Wohnung durch den Mieter vermietet werden. Der ausgefüllte Mietvertrag kann dann in zweifacher Ausfertigung dem Mieter per Post mit der Bitte zugesandt werden, zunächst beide Vertragsexemplare zu unterzeichnen und diese dann per Post an den Vermieter zurückzusenden. Erst dann unterschreibt der Vermieter. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass der Vermieter zwei identisch ausgefüllte Vertragsexemplare mit identischem Inhalt und identischen Anlagen unterzeichnet. Nach der Unterzeichnung seitens des Vermieters muss ein Exemplar des Mietvertrages mit allen Anlagen fest verbunden an den Mieter zurückgesandt werden.

Die gleiche Verfahrensweise kann auch für die Änderung oder die Aufhebung bestehender Mietverträge bzw. Mieterhöhungen angewandt werden.

Zudem sollten Vertragsänderungen in ihrer Wirkung oder Beendigungszeitpunkte zeitlich gestreckt werden. So kann verhindert werde, dass bereits umgesetzte Verträge binnen der Widerrufsfrist von 14 Tagen vom Mieter widerrufen werden können.

René Illgen

Rechtsanwalt

im Kanzleiforum 09/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz