Wer erstellt die Jahresabrechnung der WEG beim Verwalterwechsel?

Für den in der Praxis häufigsten Fall, dass der Verwalterwechsel exakt zum Wechsel des Kalender-/Wirtschaftsjahres eintritt, ist nach wie vor umstritten, ob nun der ausscheidende oder der neue Verwalter die Jahresabrechnung erstellen muss. Das Urteil des BGH vom 16.02.2018 zu Az. V ZR 89/17 hat insoweit gar zu weiteren Unsicherheiten geführt.

Bisher überwiegende Rechtsauffassung

Nach bisher herrschender Ansicht war maßgebend, wann der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung fällig wird (z. B. OLG Zweibrücken 2007, BayObLG 1991; Münchner Kommentar zum BGB § 28 WEG Rn. 68 Stand 2017). Die Person, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Verwalter amtiert, wurde für abrechnungspflichtig gehalten.

Fälligkeit tritt nach überwiegender Meinung zwischen Ende März und Ende Juni des Folgejahres ein, weil es auf den Eingang sämtlicher Belege ankomme. Nach a. A. soll die Abrechnung erst bis zum 30.9. des Folgejahres verlangt werden können (vgl. Jennißen ZWE 2018, 18).

Jedenfalls für den häufigsten Fall, dass der bisherige Verwalter zum 31.12. des abzurechnenden Wirtschaftsjahres ausscheidet und der neue sein Amt am 1.1. des Folgejahres antritt, war damit eindeutig, dass der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das abgelaufene Vorjahr erstellen muss. Schwieriger waren nur die Fälle eines unterjährigen Verwalterwechsels einzuordnen, weil die Bestimmung der Fälligkeitszeitpunktes nicht taggenau möglich ist.

Entscheidung des BGH

Der BGH meint, es komme nicht auf die Fälligkeit, sondern auf den Zeitpunkt an, an dem der Anspruch auf Abrechnung entsteht. Leider lässt der BGH offen, ob der Entstehungszeitpunkt nun am letzten Tag des abzurechnenden Wirtschaftsjahres (also am 31.12. – damit Abrechnungspflicht des ausscheidenden Verwalters)
oder erst am ersten Tag des Folgejahres (damit Pflicht des neuen Verwalters) entsteht. Der BGH konnte so vage bleiben, weil in dem Fall, den er entscheiden musste, der Verwalterwechsel erst Ende Januar erfolgte.

Ausblick

In der Kommentarliteratur lassen sich schon jetzt sowohl Ansichten finden, die den 1.1. des Folgejahres als maßgebend erachten (Elzer ibr-online 03.04.2018; Bärmann/Seuß-Wanderer, Praxis des Wohnungseigentums 2017 § 34 Rn. 13), also auch solche, die stets den ausgeschiedenen Verwalter für abrechnungspflichtig halten (vgl. Jennißen NZM 2017, 659).

Wie der BGH sich aber positionieren wird, kann noch nicht abgeschätzt werden. Er stellt aber fest, dass die derzeit überwiegende Rechtsansicht meine, die Pflicht entstehe am 1.1. des Folgejahres – dann wäre nach Lesart des BGH so wie bisher der neue Verwalter zuständig. Sinnvoll ist daher eine klare Regelung in den Verwalterverträgen.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Kanzleiforum 12/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz