Vorsicht bei Maklerverträgen für Wohnraum

Anlässlich mehrerer Sachverhalte, die wir in letzter Zeit in der Kanzlei zu betreuen hatten, erlauben wir uns den Hinweis an unsere Mandanten, sich im Rahmen von Maklerverträgen genau mit der Auftragsvergabe sowie der Ausgestaltung der Maklerverträge zu befassen.

Viele Vermieter nutzen im tagtäglichen Geschäft Verträge mit Immobilienmaklern. Diese sind teilweise vorformuliert und enthalten oftmals pauschale Regelungen. Wir möchten Sie an dieser Stelle nochmals sensibilisieren, darauf zu achten, dass vor Allem Ihre Rechte und die Pflichten des Maklers zur Vermittlung Ihres Wohnungsbestandes im Maklervertrag ausreichend bestimmt und verbindlich vereinbart sind.

Was unbedingt beachtet werden sollte, ist dass der Makler nach aktueller Rechtsprechung grundsätzlich auf fast sämtliche Angaben des Auftraggebers vertrauen darf. Wird das Objekt mit falschen Angaben oder nicht zu den gewünschten Parametern vermittelt und macht der Mieter oder Käufer nach Vertragsschluss Sach- oder Rechtsmängeln (Anfechtung, Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt, Schadensersatz etc.) geltend, stellt sich dann auch die Frage, ob der Makler für offensichtliche Fehler zur Verantwortung gezogen werden kann.

Für einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler muss ihm jedoch eine Pflichtverletzung nachgewiesen werden. Nach der herrschenden Rechtsprechung muss sich der Makler vor Ort zwar anhand der offensichtlichen Gegebenheiten orientieren und über alle ihm sich aufdrängenden Umstände der Mietsache informieren, gleichzeitig lässt der BGH aber ausdrücklich zu, dass der Makler auf das ihm übergebene Exposee des Vermieters vertrauen darf. Dies bedeutet, dass der Makler grundsätzlich jede Information, die der Auftraggeber ihm zukommen lässt, vertrauen darf.

Auch davon umfasst, sind Informationen, die dem Mieter nicht mitgeteilt werden müssen (z. B. problematische Vorvermietung im Gewerbebereich). Dies sollte dem Makler bei Beauftragung unbedingt nachweisbar vorgegeben werden. D. h. im Auftragsverhältnis sollte der Makler genau wissen, welche Parameter und Umstände der Mietsache zugrunde liegen, explizit welche Mietgegenstände zur Mietsache gehören oder später hinzukommen (z. B. geplante Balkon- oder Aufzugsanlagen), welche Zusicherungen er zu welchen Konditionen machen dar usw. Weiterhin sollte individuell bereits vertraglich festgelegt werden, welche Haftung eine vom Auftrag abweichende Maklertätigkeit gilt und ob der Makler für eigenes Verschulden in welcher Form und Höhe einstehen muss.

Insbesondere sollten für den Mieter wesentliche Informationen (z. B. Reparaturbedarf, Konkurrenzvermietung, Sachverständigengutachten zu Bausachen, Nachbarrechtsprobleme, etc.) unaufgefordert wahrheitsgemäß beantwortet werden. Sollten hier während des Kundentermins Unklarheiten oder Unsicherheiten bestehen, sollte der Makler bereits vertraglich zur unverzüglichen Nachfrage verpflichtet werden.

Wichtig ist hierbei, dass der Makler regelmäßig selbst nicht dazu verpflichtet ist, das zu vermittelnde Objekt vorab zu untersuchen oder andere Erkundigungen einzuholen als die welche die Informationen des Vermieters hergeben. Eine Pflichtverletzung des Maklers liegt daher nicht vor, wenn er sich im Vorfeld der Vermittlung nicht über Mängel an der zu vermittelnden Mietsache erkundigt und informiert. Makler dürfen nach der obergerichtlichen Rechtsprechung die Angaben des Vermieters (Exposé, Werbeprospekt, etc.) ungeprüft und übernehmen und verwenden. Zur Kontrolle der Richtigkeit dieser Informationen ist er nicht verpflichtet. Die einzige Ausnahme lässt der BGH zu, wenn sich dem Makler aufdrängen muss oder er weiß, dass die ihm vorliegenden Angaben nicht stimmen können oder sich starke Zweifel aufdrängen.

gez. Sebastian Tempel

Rechtsanwalt

in Kanzleiforum 06/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz