Das Vorkaufsrecht – ein kurzer Überblick

Fall:    V ist Eigentümer von zwei Grundstücken, Nr. 1 und Nr. 2. Im Jahr 2016 verkauft er sein Grundstück Nr. 1 an B. Im notariell beurkundeten Kaufvertrag zwischen V und B wird ein Vorkaufsrecht des B am Grundstück Nr. 2 vereinbart. Eine Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch erfolgt nicht. Im Jahr 2017 verkauft V sein Grundstück Nr. 2 an D, der als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Welche Rechte hat B?

Das Vorkaufsrecht ist die Befugnis des Vorkaufsrechtsberechtigten (hier B), einen Gegenstand vom Vorkaufsrechtverpflichteten (hier V) käuflich zu erwerben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten (hier D) einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat. Dieses Recht ist in §§ 463 BGB ff. geregelt und kann auf dem Abschluss eines Rechtsgeschäfts oder auf dem Gesetz beruhen. Praktische Bedeutung haben gesetzliche Vorkaufsrechte, wie sie insbesondere durch §§ 24 BauGB ff. zugunsten der Gemeinde bestehen. Das Vorkaufsrecht ermöglicht der Gemeinde in jeden Kaufvertrag einzutreten, den der bisherige Eigentümer mit einem Käufer abschließt. Der Gegenstandsbegriff ist weit zu verstehen und umfasst auch Grundstücke und sonstige unbewegliche Sachen. Unterschieden wird zwischen dem schuldrechtlichen und dem dinglichen Vorkaufsrecht.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Die Unterscheidung von schuldrechtlichem und dinglichem Vorkaufsrecht spielt grundsätzlich allein bei Grundstücken eine Rolle. Von einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht ist die Rede, wenn lediglich eine schuldrechtliche Vereinbarung (Vertrag), über die Einräumung des Vorkaufsrechts besteht.

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Abschluss eines Kaufvertrages (Vorkaufsfall) zwischen dem Verpflichteten und einem Dritten über den betreffenden Gegenstand (§ 463 BGB). Der Verpflichtete hat dem Berechtigten den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen (§ 469 Abs. 1 BGB). Erst ab dem Vorkaufsfall kann der Berechtigte sein Vorkaufsrecht durch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, mit dem Inhalt, nunmehr von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen zu wollen, gegenüber dem Verpflichteten ausüben. Dies kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung über den Vorkaufsfall erfolgen, es sei denn, es wurde eine andere Frist vertraglich vereinbart. (§ 469 Abs. 2 BGB).

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts tritt der Berechtigte nicht anstelle des Dritten in den bestehenden Kaufvertrag mit dem Verpflichteten ein, sondern es kommt ein zweiter Kaufvertrag zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten über den betroffenen Gegenstand unter den Bedingungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat (464 Abs. 2 BGB). In der Folge muss der Berechtigte grds. die Leistungen erbringen, zu denen sich der Dritte im Vertrag mit dem Verkäufer verpflichtet hat.

Demgegenüber ist der Verpflichtete sowohl dem Berechtigten als auch dem Dritten gegenüber zur Übereignung des Grundstücks verpflichtet. Um sich rechtlich gegen die doppelte Inanspruchnahme durch den Dritten und den Berechtigten zu schützen, kann der Verpflichtete den Kaufvertrag mit dem Dritten unter der auflösenden Bedingung abschließen, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird oder für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts mit dem Dritten ein Rücktrittsrecht vereinbaren.

Da das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nur zwischen den Vertragsparteien, also zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten wirkt, hat der Berechtigte gegenüber dem Drittkäufer keine Ansprüche, sodass sein Vorkaufsrecht für den Fall, dass die Übereignung des Gegenstandes an den Dritten bereits vollzogen wurde, nicht mehr durchsetzbar ist.

Im Ausgangsfall ist dem V die Übereignung des Grundstücks an den B aufgrund der Übereignung an D, der bereits als Eigentümer im Grundbuch steht, unmöglich geworden. Gegen D kann B nicht vorgehen. B verbleiben gegenüber V nur Schadenersatzansprüche aus §§ 280 BGB ff.

Das dingliche Vorkaufsrecht

Zur Sicherung des Vorkaufsrechts ist bei Grundstücken nach entsprechender Einigung zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten die Eintragung des Vorkaufsrechts ins Grundbuch gemäß §§ 873, 1094 BGB ff. möglich. Dieses sog. dingliche Vorkaufsrecht wirkt auch gegenüber dem Dritten und entfaltet diesem gegenüber nach § 1098 Abs. 2 BGB eine vormerkungsgleiche Wirkung. Dies hat zur Folge, dass vorkaufsrechtswidrige Verfügungen, wie der Verkauf an den Dritten, relativ unwirksam sind (§ 883 Abs. 2 BGB) und der Berechtigte vom Dritten die Zustimmung zu seiner Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer verlangen kann (§ 888 BGB).

Um den Dritten zu schützen, kommt ihm nach § 1100 BGB ein Zurückbehaltungsrecht mit dem Inhalt zu, dass ihm zunächst der an den Verpflichteten bezahlte Kaufpreis zu erstatten ist.

Das Vorkaufsrecht kann für einen oder mehrere Verkaufsfälle bestellt werden (§ 1097 BGB), sodass der Berechtigte sein Recht auch noch ausüben kann, wenn der Dritte seinerseits das Grundstück weiterveräußert. Erstreckt sich das Vorkaufsrecht auf mehrere Grundstücke, kann der Berechtigte die Ausübung auf einzelne Grundstück beschränken.

Wäre B im Ausgangsfall ein dingliches Vorkaufsrecht bestellt worden, so wäre der Erwerb des D ihm gegenüber unwirksam. B könnte von V die Auflassung und von D die Zustimmung verlangen, dass B anstelle des D im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird.

Eva-Maria Kreis

Rechtsanwältin

Kanzleiforum 06/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz