Vertragsgestaltung im Betreuten Wohnen
Überlässt ein Vermieter Wohnraum an Mieter mit Betreuungsbedarf, bindet er dazu regelmäßig einen Betreuungsdienstleister, der Betreuungsverträge mit den Mietern abschließt. Der Mietvertrag wird zumeist separat zwischen Gebäudeeigentümer und Mieter geschlossen. Zudem bedarf es noch eines Gewerbemietvertrages zwischen Eigentümer und Betreuer für ein Betreuungsbüro und Gemeinschaftsräume, in denen Betreuungsleistungen erbracht werden.
Nicht vergessen werden darf dabei, auch einen Kooperations- oder Rahmenvertrag zwischen Vermieter und Betreuer zu schließen. In diesem müssen u. a. folgende Aspekte geregelt werden:
- Welche Leistungen werden durch den Betreuer wirklich erbracht? Die stichwortartige Benennung – wie in den meisten Servicevertragsentwürfen von Betreuern – genügt dazu nicht, denn aus ihr geht nicht hervor, wie oft und in welchem Umfang die einzelnen Leistungen angeboten werden. Wie oft finden denn bspw. Veranstaltungen statt? Wo und in welchem zeitlichen Umfang? Worum geht es dabei (redet die Pflegedienstleisterin oder kommt Roland Kaiser)? Wie sind die Mindestsprechzeiten? Was heißt Vermittlung von Ärzten und Friseurterminen (holt man Angebote ein oder legt man nur eine Liste aus der Schublade mit Telefonnummern vor)? Was heißt z. B. „Nutzungsmöglichkeit für Gemeinschaftsräume“ (fallen dafür Kosten an, wie sind die Räume ausgestattet, welchen Nutzungsumfang gewährleistet der Betreuer)?
- Der Betreuer darf keinerlei Handlungen vornehmen, die eine Anwendbarkeit des Heimrechts, einschl. Heimgesetz sowie WBVG, begründen. Demnach muss gesichert sein, dass das Serviceentgelt zu einer Zeit höher als
20 % der jeweiligen monatlichen Bruttogesamtmiete ist. Die meisten Betreuungsverträge sehen Indexklauseln für die automatische oder einseitige Erhöhung der Betreuungspauschale vor, was die Wahrung der Höchstgrenze gefährdet.
- Zudem dürfen nur allgemeine Betreuungsleistungen als verpflichtend vereinbart werden. Weitere Wahlleistungen können angeboten werden. Mitbewerber um Wahlleistungen dürfen aber nicht behindert werden. Zudem muss eindeutig kommuniziert werden, dass die Wahlleistungen keine Versorgung bis zum Tod und für jede Pflegestufe gewährleisten und dass diese auch jederzeit entfallen können. Allein das Vorhalten im Sinne des Heimrechts ist bereits problematisch. Pflegeleistungen gehören zudem nicht in die Betreuungspauschale.
- Nicht zuletzt ist auch zu regeln, wann der Kooperationsvertrag, der dem Betreuer gestattet, Betreuungsleistungen im Objekt zu erbringen, gekündigt werden kann. Tragen nämlich die Bewohner ihre Unzufriedenheit an den Vermieter heran, muss dieser den Dienstleister wechseln können. Dies sollte auch der gewerbliche Mietvertrag mit dem Betreuer berücksichtigen.
Die vertragliche Gestaltung ist deshalb anspruchsvoll und umfangreich.
Noreen Walther
Rechtsanwältin