Vereinbarung von Sicherheiten im Bauvertrag

Das Thema Sicherheiten im Bauvertrag hat in den vergangenen Monaten wieder besondere Beachtung in der Rechtsprechung gefunden. Da gesetzliche Regelungen zu Gewährleistungs- und Erfüllungssicherheiten nicht vorhanden sind, werden regelmäßig vertragliche Vereinbarungen zu diesem Thema getroffen. Bei Verträgen nach der VOB/B sind zwar Regelungen zur Art von Sicherheitsleistungen und zum Umgang mit geleisteten Sicherheiten in § 17 VOB/B einbezogen. Jedoch ist die grundsätzliche Frage, für welche Zwecke und in welcher Höhe Sicherheiten erbracht werden sollen, auch in der VOB/B nicht geregelt.

Vereinbarungen zu den Sicherheiten für den Auftraggeber werden in der Regel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vorgegeben. Hier ist jeweils zu hinterfragen, ob die getroffene Regelung den Auftragnehmer eventuell unangemessen benachteiligt, was zur Unwirksamkeit der Vereinbarung über Sicherheiten führt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist davon auszugehen, dass eine Vertragserfüllungsbürgschaft zur Absicherung von Ansprüchen vor Abnahme des Werkes i.H.v. 10 % der Auftragssumme den Unternehmer nicht unangemessen gemäß § 307 Abs. 1 BGB benachteiligt (BGH, Urteil vom 20. März 2014 – VII ZR 248/13 und BGH, Urteil vom 07.04.2016 – VII ZR 56/15). Dies gilt aber für eine Vereinbarung zur Vertragserfüllungsbürgschaft nur insoweit, als diese die bis zur Abnahme entstandenen Ansprüche sichert. Eine unangemessene Benachteiligung soll hingegen vorliegen, wenn eine Vertragserfüllungssicherheit auch für einen Zeitraum über die Abnahme hinaus wegen Mängelansprüchen i.H.v. 10 % der Auftragssumme zu stellen ist.

Nach der neueren BGH-Rechtsprechung liegt eine unangemessene Benachteiligung des Auftragnehmers bereits dann vor, wenn die vom Auftraggeber gestellten AGB dazu führen, dass der Auftragnehmer für einen erheblichen Zeitraum über die Abnahme hinaus für mögliche Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers eine Sicherheit durch selbstschuldnerische Bürgschaft i.H.v. 7 % der Auftragssumme zu leisten hat (BGH Urteil vom 22.01.2015 – VII ZR 120/14).

Probleme ergeben sich damit dann, wenn zunächst eine Vertragserfüllungssicherheit i.H.v. 10 % vereinbart wird und diese sodann nach Abnahme in eine Gewährleistungssicherheit umgewandelt werden soll.

Bei der Formulierung von AGB für die Pflicht zur Erbringung von Sicherheitsleistungen im Bauvertrag ist daher eine Orientierung an den Vorgaben der neueren Rechtsprechung geboten. Vorhandene Vertragsmuster sollten dahingehend überprüft werden. Besonderes Augenmerk bei der Gestaltung von AGB hinsichtlich der Stellung von Sicherheiten ist auch darauf zu verwenden, dass transparent dargestellt wird, für welche Zwecke die Sicherheiten jeweils gestellt werden. Darüber hinaus muss klar definiert werden, für welchen Zeitraum die Sicherheit zu stellen ist. Insbesondere bei Verträgen nach VOB/B wird häufig übersehen, dass gemäß § 17 Abs. 2 VOB/B Sicherheiten bereits nach 2 Jahren zurückzugewähren sind. Von dieser Vorgabe der VOB/B kann in AGB abgewichen werden, ohne die besondere Privilegierung der im Ganzen vereinbarten VOB/B im Vertrag unter Unternehmern zu gefährden. Grundsätzlich sollte die Gewährleitungssicherheit für den Zeitraum bis zur Verjährung des gesicherten Anspruchs gestellt werden.

Wohnungsunternehmen wird empfohlen, für ein nachhaltiges Management der vorhandenen Sicherheiten einheitliche Vorgaben in ihren Vertragsmustern zu verwenden. Es sollte daher festgelegt werden, ob bzw. ab welcher Vertragssumme Sicherheiten von den Auftragnehmern verlangt werden und für welche Zeiträume diese zu leisten sind. Soweit Bareinbehalte vorgesehen sind, ist bei einer Verwendung der VOB/B darauf zu achten, dass diese Einbehalte auf sogenannte Und-Konten einzuzahlen sind. 

Empfehlenswert ist es, die Rahmenbedingungen für einen Bauvertrag, egal ob nach BGB oder nach VOB/B, bereits bei der Einholung von Angeboten einseitig vorzugeben. So kann der entsprechende Aufwand vom Auftragnehmer bereits in seinem Angebot einkalkuliert werden und es kann verhindert werden, dass unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Verträgen getroffen werden, die dann die Organisation der Sicherheiten erschweren.

Martin Alter

Rechtsanwalt

im Kanzleiforum 06/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz