Die Verantwortlichkeit des Mieters für Wohnungsschäden nach einem Polizeieinsatz

Beschädigt der Mieter durch sein Tun oder Unterlassen während des Mietverhältnisses die Mietsache, verstößt der Mieter gegen seine mietvertraglichen Pflichten und verletzt das Eigentum des Vermieters, so dass der Vermieter einen Anspruch auf Ersatz dieses Schadens gegen den Mieter hat. Voraussetzung dafür ist, dass das Tun oder Unterlassen des Mieters auch ursächlich für den eingetretenen Schaden war. Problematisch kann diese notwendige Ursächlichkeit sein, wenn die Beschädigung der Mietsache nicht durch den Mieter selbst erfolgt, sondern durch Dritte, z. B. die Polizei.

Führt die Polizei eine Wohnungsdurchsuchung durch und beschädigt sie dabei die Wohnungseingangstür, ist dieser Ursachenzusammenhang nur dann gegeben, wenn der Mieter später hinsichtlich der Tat rechtskräftig verurteilt wird, auf deren Tatverdacht die Durchsuchung gestützt war.

Dies wird an folgender Sachverhaltskonstellation deutlich: Gegen den Mieter einer Wohnung bestand der Verdacht des unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge. Die Polizei durchsuchte aufgrund eines darauf gestützten richterlichen Beschlusses die Wohnung des Mieters. Dabei beschädigten die Polizeibeamten die Wohnungseingangstür. Die Polizei fand bei der Durchsuchung 26 g Marihuana. Der Mieter ist dafür wegen vorsätzlichen unerlaubten Erwerbs von Betäubungsmitteln verurteilt worden. Von dem der Durchsuchungsanordnung zugrundeliegenden Tatvorwurf wurde der Mieter jedoch freigesprochen.

Der Vermieter verklagte daraufhin den Mieter auf Ersatz der durch die Beschädigung der Wohnungseingangstür entstandenen Kosten. Sowohl vor dem Amtsgericht Nürnberg als auch vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth blieb die Klage ohne Erfolg. Mit der Revision wurde das Klagebegehren weiterverfolgt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 49/16, überschreitet ein Mieter mit der Aufbewahrung von 26 g Marihuana in der Wohnung die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und verletzt seine gegenüber dem Vermieter bestehende mietvertragliche Obhutspflicht. Denn der Mieter, der seine Wohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutzt oder zur Verfügung stellt, muss damit rechnen, dass aufgrund dessen eine Durchsuchung der Wohnung erfolgen wird und es dabei zu Schäden an der Wohnung kommen kann.

Im vorliegenden Fall fehlte es aber an dem erforderlichen Ursachenzusammenhang zwischen der allein feststellbaren Pflichtverletzung – Aufbewahrung von 26 g Marihuana in der Wohnung im Zeitpunkt der Durchsuchung – und der Beschädigung der Wohnungseingangstür. Denn der Mieter wurde von dem dem Durchsuchungsbeschluss zugrunde liegenden Tatverdacht freigesprochen. Auch im vorliegenden Zivilprozess wurden keine gegenteiligen Feststellungen getroffen.

Die danach allein verbleibende Pflichtverletzung des Mieters in Form der Aufbewahrung der 26 g Marihuana in der Wohnung war jedoch für den bei der Durchsuchung eingetretenen Schaden an der Wohnungstür nicht ursächlich. Die Durchsuchung wäre auch durchgeführt worden, wenn die Polizei in der Wohnung des Mieters keine Betäubungsmittel gefunden hätte.

Erfolgt die Beschädigung der Mietsache durch das Verhalten eines Dritten, welches seine Ursache jedoch im Fehlverhalten des Mieters hat, wird der Vermieter seinen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Mieter der Wohnung zivilrechtlich geltend machen. Dabei sollte er gleichzeitig dem Dritten den Streit verkünden. Stellt sich im Prozessverlauf heraus, dass das Fehlverhalten des Mieters nicht ursächlich für den von dem Dritten verursachten Schaden gewesen ist, sollte der Vermieter in einem zweiten Prozess gegen den Dritten versuchen, dort seinen Schaden ersetzt zu bekommen. Wurde der Schaden im Rahmen eines Polizeieinsatzes verursacht, kommt in der vorliegenden Konstellation ein Amtshaftungsanspruch gegen das Bundesland als Träger der Polizei in Betracht. Sollte dieser Anspruch bestehen, dürfte die Aussicht des Vermieters auf tatsächlichen Ersatz seiner Schäden höher sein, als bei einem bestehenden Anspruch gegen den – in diesen Fällen häufig nicht solventen – Mieter.

Jana Wegert

Rechtsanwältin

in Kanzleiforum 03/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz