Unterjährige Verbrauchsinformationen – Muss das sein?

Die am 1.12.2021 in Kraft getretene Änderung der Heizkostenverordnung schreibt ab 01.01.2022 für Liegenschaften mit fernablesbaren Verbrauchserfassungsgeräten eine monatliche Verbrauchsinformation für Mieter vor (§ 6a HeizkV n.F.).

Eine von vielen Vermietern erhoffte Befreiung von der Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation (UVI) durch Vereinbarung mit den Mietern scheitert an der gesetzlichen Regelung des § 2 HeizkV, nach der abweichende rechtsgeschäftliche Regelungen unwirksam sind.

Bei Unterlassung der UVI droht ein Strafabzug vom Ergebnis der Heizkostenabrechnung in Höhe von 3 % gemäß § 12 Abs. 1 HeizkV.

Die Änderungsverordnung besagt zur Definition der Fernablesbarkeit kurz und knapp: „Fernablesbar ist eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann.“

Damit werden alle Verbrauchsgeräte erfasst, die außerhalb der Wohnung oder der Gewerbeeinheit abgelesen werden können. Mit der sehr weiten Definition will der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung Technologieoffenheit erreichen. Dafür wird aber in Kauf genommen, dass nicht nur außerhalb der Liegenschaft ablesbare Anlagen als fernablesbar gelten, sondern auch analoge Zähler, die außerhalb der Wohnung – aber im Gebäude installiert sind. Dass können beispielsweise Wärmezähler im Treppenhaus oder im Heizungskeller sein.

An die Fernablesbarkeit ist u. a. die Pflicht zur monatlichen Mitteilung der UVI gebunden. Der Aufwand für die monatliche Ablesung analoger Zähler in der Liegenschaft dürfte sehr erheblich sein.  Dies gilt auch für funkende Geräte, die im Walk-By- oder Drive-By-Verfahren abgelesen werden. Soweit dabei die Grenze der wirtschaftlichen Unverhältnismäßigkeit überschritten wird, könnte gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkV die Verpflichtung für die monatliche Verbrauchsinformation entfallen.

Die Unwirtschaftlichkeitsgrenze ist überschritten, wenn die Kosten der monatlichen Verbrauchserfassung die Einsparungen überschreiten. Bei dem Kostenvergleich wird bei Installationskosten (z. B. für Datensammler und Gateways) die Einsparung aus zehn Jahren entgegengesetzt. Bei der „Vor-Ort-Verbrauchserfassung“ können die Mehrkosten der Ablesung für ein Jahr den Einsparungen aus einem Jahr gegenübergestellt werden. Die Einsparungen wurden nach der stetigen Rechtsprechung in der Vergangenheit jeweils mit 15 % angenommen, da es in der Regel um die Einsparungen durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung ging. Bei den UVI geben Studien jedoch nur ein Einsparpotential von ca. 10 % an. Demnach wäre die Unwirtschaftlichkeitsgrenze überschritten, wenn die Mehrkosten der monatlichen Verbrauchsablesung 10 % der Jahresbrennstoffkosten (oder bei der Wärmelieferung 10 % des Arbeitspreises) übersteigen. Bei kleinen Abrechnungseinheiten kann diese Grenze schnell überschritten werden.

Weitere Probleme ergeben sich dort, wo zwar Funkauslesung möglich ist, jedoch das Sendefenster der Geräte so eingestellt ist, dass diese nur eine bestimmte Zeit nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (Stichtag) senden. Dies wurde insbesondere bei Walk-By-Anlagen zur Schonung der Batterien der Erfassungsgeräte häufig so programmiert. Ist eine Umprogrammierung auch unter Berücksichtigung der Batteriekapazität möglich, wäre erneut die Unwirtschaftlichkeitsgrenze gemäß § 11 Abs. Nr. 1b HeizkV zu berücksichtigen. Sollte eine Umprogrammierung auf monatliche oder dauerhafte Datenübermittlung technisch nicht möglich sein, könnte mit den Kosten für eine Umrüstung auf andere fernablesbare Messgeräte argumentiert werden und diese den Einsparungen aus zehn Jahren gegenübergestellt werden.

Im Ergebnis ist also festzustellen, dass die Definition der Fernablesbarkeit sehr umfassend ist. Ausnahmen von den Verpflichtungen, die sich aus der Fernablesbarkeit ergeben, können aber insbesondere über die Unwirtschaftlichkeitsregelung des § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkV begründet werden. Will man sich auf die Unwirtschaftlichkeit berufen, sollte jedoch ein konkreter Kostenvergleich durchgeführt und dokumentiert werden.

 

 

Martin Alter

Rechtsanwalt