Ungültige Preisanpassungsklauseln für Energielieferverträge und ihre Auswirkungen auf die Betriebskostenumlage

Mit zwei Urteilen vom 24.03.2010  zur Wirksamkeit von Preisänderungsklauseln in Erdgaslieferverträgen hat der BGH das System der Preisanpassung in Sonderverträgen für alle leitungsgebundenen Energielieferungen in Frage gestellt.

Die Bindung der Arbeitspreise an den Preis für leichtes Heizöl ist nicht nur in langfristigen Erdgaslieferverträgen sondern auch in Stromlieferverträgen und insbesondere in Fernwärmelieferverträgen üblich. Ob die Rechtsprechung des BGH zu den Preisgleitklauseln für Erdgassonderverträge auch auf Wärmelieferungsverträge nach der AVBFernwärmeV übertragen werden kann, wird derzeit unter Verweis auf die Spezialregelung des § 24 AVBFernwärmeV diskutiert.

Da der BGH die alleinige Ölpreisbindung als unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 I S.1 BGB ansieht, gilt die Entscheidung auch nicht nur für Verbraucherverträge sondern kann auch auf Energielieferverträge mit Unternehmen übertragen werden. Auch Wohnungsunternehmen haben eine Vielzahl solcher Sonderverträge für Erdgas, Strom und Wärme geschlossen.

Da die Preisanpassungen gerade in den Jahren 2007, 2008 und 2009 sehr erheblich ausgefallen sind, stellt sich die Frage, inwieweit überhöhte Entgelte zurückverlangt werden können und welche Auswirkungen Rückforderungsrechte auf die Betriebskostenabrechnung mit den Mietern haben.

Zunächst ist festzustellen, dass bei einer unwirksamen Preisanpassungsklausel sämtliche Preisanpassungen in der Vergangenheit unberechtigt erfolgt sind. Die erhöhten Preise sind demnach ohne Rechtsgrund gezahlt worden. Für die Überzahlungen besteht ein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Zwar wird in der Literatur auch die Ansicht vertreten, dass mit jeder Preisanpassungsmitteilung und späterer Zahlung der erhöhten Preise eine Änderungsvereinbarung zu Stande gekommen sein soll. Dies ist aber höchst zweifelhaft, da der Zahlung wegen des bisherigen Vertrauens auf die Wirksamkeit der Preisanpassungsklausel kein Erklärungswille zur Änderung der Preise innewohnt.

Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung unterliegen der allgemeinen Verjährung von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres in dem der Anspruch entstanden und der Gläubiger Kenntnis von der Person des Schuldners und den Voraussetzungen des Anspruchs erlangt hat. Darüber hinaus existiert eine Höchstfrist der Verjährung von 10 Jahren. Es kann davon ausgegangen werden, dass Kenntnis von den Umständen den Voraussetzungen des Anspruchs in Bezug auf Rückerstattungsansprüche wegen der Unwirksamkeit der Preisanpassungsklausel mit alleiniger Kopplung an den Heizölpreis erst mit bekannt werden der Urteile vom 24.03.2010 eingetreten ist. Rückforderungsansprüche bestehen demnach für alle Rechnungen mit Preisen über den vertraglich vereinbarten Ausgangspreisen aus den Jahren 2001 bis 2010. Für Rechnungen aus dem Jahr 2000 kommt es auf den genauen Zahlungstag an.

Zusammengefasst sollte bei bestehen langfristiger Energielieferungsverträge umgehend geprüft werden, ob unwirksame Preisgleitklauseln im Vertrag enthalten sind und inwieweit Rückforderungsansprüche bestehen.

Da steigende Energiepreise in der Regel über die Betriebskosten an die Mieter weitergereicht werden, stellt sich sodann die Frage, ob Mieter aus dem Gebot der Wirtschaftlichkeit heraus einen Anspruch darauf haben, dass der Vermieter für die vergangenen und zukünftigen Abrechnungszeiträume überhöhte Energielieferentgelte zurückfordert.

Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot heraus ist der Vermieter verpflichtet, die Mieter nicht mit unnötigen Kosten zu belasten. Daraus folgt, dass er Rechnungen zu prüfen und überhöhte Zahlungen zu unterlassen hat. Für die Abrechnungszeiträume 2009 und folgende ist dies bereits bei den Jahresabrechnungen zu berücksichtigen. Für den Abrechnungszeitraum 2008 können Mieter noch in der Frist des § 556 III S. 5 BGB innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben und eine Korrektur fordern.

Nach Ablauf der Einwendungsfrist sind Mieter mit Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, was sich natürlich auch auf den Anspruch auf Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bezieht.

Fraglich ist, ob die Mieter in dem Fall, dass der Vermieter für die Vergangenheit Energielieferentgelte zurückerhält, diese an die Mieter weiterreichen muss. Rechtlich sind Einwendungen und Rückforderungsansprüche nach Ablauf der Einwendungsfrist zwar ausgeschlossen. Dennoch sollten eventuell zurückerhaltene Beträge an die Mieter weitergereicht werden. Problematisch ist dabei aber, wie die Aufteilung erfolgen kann. Prinzipiell müsste eine Aufteilung nach den Regeln der Heizkostenverordnung erfolgen und jeweils nur die Mieter beteiligt werden, die tatsächlich im Abrechnungszeitraum die Wohnungen genutzt haben. Dies setzt die Wiederholung der Heizkostenabrechnung voraus. Aufgrund der Tatsache, dass ein erheblicher Aufwand mit entsprechenden Kostenfolgen notwendig wäre, um die Heizkostenabrechnungen für vergangene Jahre zu wiederholen, sollte eine Verteilung nach der Wohnfläche in Erwägung gezogen werden können.

Martin Alter
Rechtsanwalt

im Kanzleiforum 06/2010

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz