Sonnen- und Wärmeschutz im Wohnungsmietverhältnis
Der nahende Sommer kann auch hierzulande längere Hitzeperioden bringen, die bei Mietern wieder die Fragen aufwerfen, wie dem Hitzestau in der Wohnung entgangen gewirkt werden kann.
Generell besteht kein Recht des Mieters auf Sonnenschutz in seiner Wohnung. Erst eine Überhitzung der Wohnräume, die die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nicht mehr gewährleistet, berechtigt den Mieter, diesen Zustand als Mietmangel anzuzeigen und Abhilfe zu verlangen. Für das Mietrecht existieren keine verbindlichen Festlegungen, bei welchen Temperaturen in der Wohnung ein Mietmangel vorliegt. Eine Orientierung wird von vielen Gerichten bei den Regeln für Arbeitsstätten gesucht. Dort sind am Arbeitsplatz maximal 26 Grad Celsius erlaubt. Bei höheren Temperaturen muss der Arbeitgeber geeignete Maßnahmen ergreifen. Als Faustregel gilt dort, dass es bei großen Hitzegraden innen 6 Grad Celsius kälter sein sollte, als draußen.
Allerdings entscheiden die Gerichte im Mietrecht meistenteils fallbezogen. Es werden die vertraglichen Abreden und die von außen wirkenden Umstände gleichermaßen in die Entscheidung einbezogen. So muss der Mieter einer Dachgeschosswohnung nach einer Entscheidung des Landgerichtes Leipzig aus dem Jahre 2004 bis zu 30 Grad in seiner Wohnung ohne Mängeleinrede hinnehmen, da er aufgrund der Lage der Wohnung schon bei Vertragsschluss wissen konnte, dass er bei Sonneneinstrahlung mit höherer Aufheizung rechnen muss.
Das Landgericht Berlin hat in seiner viel beachteten Entscheidung vom März 2023 ein Recht des Mieters auf Sonnenschutz durch Anbringen einer Markise auf seinem Balkon unter bestimmten Voraussetzungen bejaht.
Der Mieter hatte beim Vermieter die Anbringung einer Markise auf seinem Balkon beantragt, der Vermieter hatte die Zustimmung hierzu verweigert, mit dem Verweis auf eine dadurch entstehende, nicht hinnehmbare, optische Beeinträchtigung des Gebäudes und eine drohende Beschädigung der Bausubstanz.
Der Mieter klagte daraufhin auf Zustimmung. Das Gericht führte im Rahmen der Interessenabwägung aus, dass das Interesse des Mieters auf ausreichenden Sonnenschutz auf seinem Balkon, den Interessen des Vermieters auf Verhinderung der behaupteten optischen Beeinträchtigung und der Schädigung der Bausubstanz entgegenzusetzen sei. Da der Vermieter zur Unzumutbarkeit der optischen Beeinträchtigung nichts Substantielles vorgetragen hatte und das Gericht der Auffassung war, dass bei fachgerechter Montage der Markise keine Schädigung der Bausubstanz zu erwarten ist, gab das Gericht dem Mieter recht.
Allerdings machte das Gericht den Anspruch des Mieters auf Zustimmung davon abhängig, dass der Mieter die Markise fachgerecht montieren lässt, eine Haftpflichtversicherung für mögliche Schäden durch die Markise abgeschlossen wird und eine Kaution für die Rückbaukosten in Höhe von 1.500,00 Euro seitens des Mieters hinterlegt wird.
Mit dem Urteil wird zum einen deutlich, dass Vermieter die Zustimmung zur Anbringung von Sonnenschutz durch die Mieter nicht ohne weiteres ablehnen können. Andererseits wird jedoch festgestellt, dass der Vermieter die Zustimmung von Bedingungen abhängig machen kann, die je nach Einzelfallbetrachtung auszugestalten sind. Die Interessenabwägung zwischen den Mietparteien hat daher sorgfältig und sachbezogen zu erfolgen.
Inwieweit der Vermieter verpflichtet ist, eigene Maßnahmen zum Wärme- und Sonnenschutz zu ergreifen, hängt vom Grad der tatsächlich durch Hitze verursachten Mangelhaftigkeit der Wohnung und von der Unzumutbarkeit der Selbsthilfe des Mieters ab. Für die Beurteilung der Vorlage eines Sachmangels ist die Einhaltung des Wärmeschutzes nach dem Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes zu prüfen. Wurden die Normen nicht eingehalten, und/oder erreicht die Aufheizung der Räume ein Maß, welches die Wohnungsnutzung erheblich beeinträchtigt, kann ein Mangel vorliegen, der zur Mietminderung berechtigt. So entschied das Amtsgericht Hamburg 2006, dass der Mieter für die Zeit der Hitzetage, die Miete um 20 Prozent mindern konnte, weil in seiner Wohnung tagsüber 30 Grad und nachts mehr als 25 Grad herrschten.
Der Mieter hat in solchen Fällen aber darüber hinaus keinen Anspruch auf eine bestimmte vermieterseitige Maßnahme zur Abstellung des Mangels, da die Art und Weise der Beseitigung allein Sache des Vermieters ist. Schlussendlich zeigen auch baurechtliche Vorschriften und die wirtschaftliche Zumutbarkeit Grenzen der Vermieterpflichten auf.
Dies betrifft jedoch sicher nur den Altbestand. Im Neubaubereich werden die Anforderungen an den Wärme- und damit auch Sonnenschutz in Zukunft für einen dauerhaften Vermietungserfolg genauso wichtig sein wie die energetische Optimierung der Wohnungen.
Angela Glöckner
Dipl.-Juristin
