Sondereigentum an Grundstücksflächen nach der Reform des WEG 2020

Bislang bestand an Grundstücksflächen zwingendes gemeinschaftliches Eigentum, weshalb an Außenstellplätzen im Freien, Garten- und Terrassenflächen lediglich Sondernutzungsrechte begründet werden konnten.

Seit Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.12.2020 kann nunmehr teilweise auch an Grundstücksflächen Sondereigentum begründet werden, § 1 Abs. 5, § 3 WEG n. F. Stellplätze sind isoliert sondereigentumsfähig. Das heißt, sie können sowohl dem Sondereigentum an einer Wohnung oder einem Teileigentum zugeordnet werden oder aber auch selbständig zu Sondereigentum erklärt und damit isoliert veräußert werden. Ihnen wird dann in der Regel ein deutlich geringerer Anteil an den gesamten Miteigentumsanteilen zugewiesen als einem Wohnungs- oder gewerblichen Eigentum. Stellplätze müssen auch nicht mehr zwingend mit einer vor Ort erkennbaren dauerhaften Markierung versehen werden. Zwingend erforderlich ist statt dessen nunmehr ein bemaßter und mit beurkundeter Lageplan (§ 1 Abs. 3 WEG: „Maßangaben im Aufteilungsplan“), der auch die Abstände zum Gebäude oder zur Grundstücksgrenze und damit die exakte Lage des Stellplatzes auf dem Grundstück und nicht nur die Stellplatzgröße selbst verbindlich ausweist.

Sind in einer bereits bestehenden WEG an Stellplätzen Sondernutzungsrechte begründet worden, so können diese Stellflächen also nun in Sondereigentum überführt werden, es kann aber auch beim Sondernutzungsrecht und damit Gemeinschaftseigentum mit Alleinnuzungsbefugnis verbleiben. Die Änderung bedarf der Vereinbarung, eine Beschlussfassung genügt nicht, denn für die Änderung der sachenrechtlichen Grundsätze besteht keine Beschlusskompetenz.

Soll die Vereinbarung auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern, also späteren Erwerbern, wirken, bedarf sie der Eintragung im Grundbuch, es fallen also Notar-und Gerichtskosten an. Die Vereinbarung kommt nur zustande, wenn ihr sämtliche Sondereigentümer zustimmen, einen Anspruch auf Zustimmung gibt es von Gesetzes wegen nicht.

Auswirkungen der Zuordnung zum Sondereigentum:
Bei isolierter Begründung ohne Verbindung mit einer Wohnung oder Teileigentum ist der Stellplatz verkehrsfähig. Er kann also einem anderen Mieteigentümer oder auch einem Außenstehenden verkauft werden. Die Rechtsfragen der Kostentragung, der Erhaltung sowie der Rechte zu baulichen Veränderungen sind klar gesetzlich geregelt, so wie beim Wohneigentum. Ist dagegen am Stellplatz lediglich ein Sondernutzungsrecht begründet, bedeutet das lediglich, dass die anderen Eigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind. Es bleibt aber bei der Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum und damit auch bei der Kostentragung und Erhaltungspflicht aller Eigentümer bezüglich dieser Fläche, soweit nichts anderes vereinbart wird.  Leider ist in zahlreichen Notarurkunden tatsächlich nur eine Begründung von Sondernutzungsrechten erfolgt, ohne zugleich zu regeln, dass der Sondernutzungsberechtigte auch die  Verkehrssicherungspflichten (Winterdienst), die Erhaltung usw. übernimmt.

Auch an Terrassen und Gartenflächen kann zukünftig Sondereigentum begründet werden – allerdings nur in Verbindung mit einem sonstigen Wohn- oder Teileigentum. Diese Flächen sollen also nicht isoliert verkehrsfähig sein.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin