Sanierung, Leerstand, Neubau: Wann Vermieter kündigen können

Nicht jedes unrentable Mietverhältnis berechtigt zur Kündigung. Auch wenn eine Wohnung wirtschaftlich besser genutzt, verkauft, umgebaut oder ein Gebäude sogar abgerissen werden soll, schützt das Mietrecht den Bestand des Mietverhältnisses zunächst sehr weitgehend. Für Vermieter stellt sich deshalb häufig die Frage: Wann darf ich kündigen, weil die weitere Vermietung meine wirtschaftlichen Pläne blockiert?

Das Gesetz kennt hierfür die sogenannte Verwertungskündigung. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Vermieter ordentlich kündigen, wenn er durch das bestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Die Vorschrift ist praktisch wichtig, aber eng auszulegen. Sie schützt nicht jede bessere Renditechance, sondern nur gewichtige wirtschaftliche Interessen.

 

Wirtschaftliche Verwertung: Mehr als nur bessere Einnahmen

Eine Verwertungskündigung setzt zunächst eine konkrete und nachvollziehbare Planung voraus. Der Vermieter muss darlegen können, was mit dem Grundstück geschehen soll und warum gerade das bestehende Mietverhältnis diese Planung verhindert oder wesentlich erschwert. In Betracht kommen etwa ein Verkauf, eine Neubebauung, eine grundlegende Umgestaltung oder eine andere wirtschaftlich sinnvolle Nutzung.

Nicht ausreichend ist dagegen der bloße Wunsch, die Wohnung frei zu bekommen, um sie anschließend teurer zu vermieten oder mit größerem Gewinn zu veräußern. Auch allgemeine wirtschaftliche Unzufriedenheit genügt nicht. Erforderlich ist vielmehr ein erheblicher Nachteil, der über eine bloße Gewinnerwartung hinausgeht. Für Vermieter bedeutet das: Je einschneidender die Kündigung für den Mieter ist, desto sorgfältiger müssen die wirtschaftlichen Gründe vorbereitet und belegt werden.

 

Der Abriss als Sonderfall

Können die Mieteinnahmen die laufenden Kosten beispielsweise durch einen erheblichen Leerstand dauerhaft nicht decken und möchte der Vermieter das Gebäude daher ohne einen Neubau abreißen, ist nach dem BGH eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgeschlossen. In engen Grenzen kommt jedoch eine Kündigung durch den Vermieter nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB in Betracht.

Besonders anschaulich zeigt dies der sogenannte Jena-Lobeda-Fall des Bundesgerichtshofs. In dem Verfahren ging es um einen nahezu leerstehenden elfgeschossigen Plattenbau in Jena-Lobeda. Die Vermieterin wollte das Gebäude nicht modernisieren oder neu nutzen, sondern ersatzlos abreißen. Hintergründe waren unter anderem struktureller Leerstand, Bevölkerungsrückgang und die wirtschaftlich kaum noch sinnvolle Bewirtschaftung des Gebäudes.

Der BGH entschied mit Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 188/03, dass der bloße ersatzlose Abriss keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellt. Der Grundgedanke ist nachvollziehbar: Bei einer wirtschaftlichen Verwertung wird der im Grundstück liegende Wert realisiert, etwa durch Verkauf, Vermietung, Neubau oder eine andere Nutzung. Wird ein Gebäude dagegen nur beseitigt, ohne dass eine anschließende wertschöpfende Nutzung konkret im Raum steht, liegt darin noch keine Verwertung im gesetzlichen Sinne.

Damit war die klassische Verwertungskündigung in dieser Konstellation versperrt. Der Fall zeigt aber zugleich: Eine Kündigung kann in besonderen Abrissfällen dennoch nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB möglich sein. Dafür müssen die Umstände jedoch besonders gewichtig sein. Der BGH hat diese Linie später erneut bestätigt, insbesondere mit Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19. Hierbei muss besonders sorgfältig begründet werden, warum dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Von Bedeutung können etwa dauerhafter Leerstand, erhebliche laufende Verluste, fehlende sinnvolle Sanierungsmöglichkeiten, städtebauliche Konzepte oder behördliche Rahmenbedingungen sein. Je weniger eine konkrete wirtschaftliche Folgenutzung erkennbar ist, desto stärker muss das berechtigte Interesse des Vermieters im Einzelfall herausgearbeitet werden.

Vermieter sollten eine Verwertungs- oder Abrisskündigung nicht vorschnell erklären. Entscheidend ist eine belastbare Vorbereitung. Erforderlich sind insbesondere Unterlagen zur geplanten Nutzung, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Leerstandsübersichten, Sanierungs- oder Abrisskonzepte, Verkaufsunterlagen, Gutachten und gegebenenfalls behördliche oder städtebauliche Vorgaben.

Auch die Kommunikation mit den betroffenen Mietern sollte frühzeitig begonnen werden. Ersatzwohnraumangebote, Umzugshilfen oder sonstige Ausgleichsangebote können zwar die rechtlichen Voraussetzungen nicht ersetzen, im Einzelfall aber die Interessenabwägung stützen.

Die zentrale Lehre lautet: Eine Verwertungskündigung ist möglich, aber kein Instrument zur bloßen Gewinnoptimierung. Eine Abrisskündigung ohne anschließende wirtschaftliche Nutzung bleibt ein Ausnahmefall. Wer als Vermieter kündigen will, muss deshalb nicht nur eine wirtschaftliche Idee haben, sondern sie rechtlich nachvollziehbar, konkret und gut dokumentiert darlegen können.

 

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin