Rückzahlung der Mietkaution an 2 Mieter, bei Insolvenz nur eines Mieters

Sobald es Vermieter mit Mietern zu tun bekommen, die sich in einem Insolvenzverfahren befinden und es dann auch noch um die Regelung von Ansprüchen geht, bestehen oftmals Unsicherheiten, ob und in welcher Weise man gegenüber der Insolvenzmasse und etwaigen weiteren Mitmietern schuldbefreiend und juristisch klar Beträge auszahlt oder einfordert. Vorliegend steht der Kautionsrückzahlungsanspruch von Mietern im Vordergrund.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses steht den Mietern grundsätzlich ein vertraglicher Anspruch auf Rückzahlung der hinterlegten Mietkaution zu, §§ 535 ff., 551 BGB, wobei der Vermieter mit eigenen Ansprüchen aufrechnen kann. Fällig wird dieser Anspruch bekanntlich erst nach einer Überlegungs- und Abrechnungsfrist des Vermieters, die in der Regel 3 bis 6 Monate ab Wohnungsrückgabe beträgt bzw. abläuft, wenn alle Ansprüche geklärt sind.

Sind 2 Mieter vorhanden, können diese den Rückzahlungsanspruch grundsätzlich nur gemeinsam geltend machen, §§ 432, 705 ff. BGB, da diese gemeinsamen Mitmieter als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gelten (OLG München, Urt. v. 14.01.1994 – 21 U 4806/93). Im Rechtsstreit um die Rückzahlung können daher nur alle Mieter gemeinsam die Rückzahlung an alle Mieter gemeinsam einfordern.

In einer hierzu ergangenen rechtskräftigen Entscheidung des AG Brandenburg vom 25.04.2012 (Az.: 31 C 175/10) wurde die Kaution von beiden Mieter eingeklagt, wobei sich ein Mieter im Insolvenzverfahren befand. Die hierfür kraft Gesetz eigentlich legitimierte Treuhänderin/ Insolvenzverwalterin gab keine Ermächtigung zur Klage. Die Klage wurde mangels Prozessführungsbefugnis des insolventen Mieters abgewiesen. Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens wurde nämlich die GbR per Gesetz aufgelöst, das gesamte pfändbare Vermögen, also auch der Rückzahlungsanspruch, fiel in die Insolvenzmasse. Ein Treuhänder/ Insolvenzverwalter kann damit den Rückzahlungsanspruch nur mit dem weiteren, solventen, Mieter gemeinsam einklagen und sich anschließend über die Aufteilung des Kautionsbetrages auseinandersetzen.

Für die Praxis ist dies bedeutsam, da bei mehreren Mietern, bei denen ein Mieter insolvent ist, die Auszahlung der Kaution grundsätzlich schuldbefreiend nur an die Insolvenzmasse oder den anderen Mieter erfolgen sollte, wenn der Zahlungsempfänger eine ausdrückliche Ermächtigung des jeweils anderen zum Empfang des Geldes vorlegt. Daher müssen sich erst Mieter und Treuhänder/ Insolvenzverwalter über die gemeinsame Geltendmachung einig sein, was unter zeitlicher Betrachtung auch zur Verjährung des Rückzahlungsanspruches gegen den Vermieter führen kann.

Zu beachten ist für den Vermieter bei diesen Insolvenzverfahrensbeteiligungen jedenfalls, dass Kautionen nicht im Gesamten an nur eine Mietpartei ausgezahlt werden, wenn keine Ermächtigung der anderen Partei bzw. eine Freigabe durch den Treuhänder/ Insolvenzverwalter vorliegt. Der hälftige Kautionsbetrag kann nach o. g. Entscheidung von den Mietern selbst oder nur einem Mieter nicht wirksam allein eingefordert werden, sondern nur die gesamte Leistung durch den solventen Mieter und den Treuhänder/ Insolvenzverwalter gemeinsam. Die in den Mietverträgen oftmals verklausulierten Regelungen der gegenseitigen Empfangsermächtigung sind mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens eines Mieters per Gesetz nicht mehr wirksam, § 115 Abs. 1 InsO.

Übertragen werden kann dieser Grundsatz grundsätzlich auch auf die Auskehr von Guthaben aus Betriebskostenabrechnung und die Rückzahlung von Auseinandersetzungsguthaben bei Genossenschaften. Mit Blick auf die aufrechenbaren Gegensprüche des Vermieters sowie deren Geltendmachung gegenüber dem weiteren solventen Mieter sind selbstverständlich die bislang bekannten Grundsätze für Insolvenzverfahren zu beachten.

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt

im Kanzleiforum 09/2013

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz