Reform des Wohnungseigentumsrechts 2018

Gegenwärtig befinden sich mehrere Entwürfe zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes in der Diskussion und Abstimmung.

1. Entwurf des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz

Dieser Änderungsentwurf zielt im Wesentlichen auf die Erleichterung der Beschlussfassung zur behindertengerechten Nutzung und Förderung der Elektromobilität. In § 21 WEG soll ein neuer Duldungsanspruch zugunsten eines Wohnungseigentümers im Hinblick auf die Errichtung und Nutzung einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge auf einer bereits in seinem Sondereigentum stehenden oder seinem Sondernutzungsrecht unterfallenden Stellfläche eingeführt werden. Zum Ausgleich soll er zur entsprechenden Erstattung von Kosten verpflichtet werden. Als problematisch wird derzeit angesehen, dass die Lademöglichkeiten aufgrund der geringen Stellflächengrößen in den seltensten Fällen direkt auf der Stellfläche errichtet werden könnten. In § 22 soll ein Absatz 3 eingefügt werden, wonach bauliche Maßnahmen für eine behindertengerechte Nutzung oder für die Nutzung eines Elektrofahrzeuges abweichend von Absatz 1 mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können, solange kein anderer Eigentümer unbillig beeinträchtigt wird. Durch eine Einfügung in § 27 Abs. 1 Nr. 8 WEG soll der Verwalter ermächtigt werden, Erklärungen zur Vornahme des o. g. Duldungsanspruchs abzugeben. Der Verwalter wird damit ermächtigt, ohne Beschlussfassung Entscheidungen anstelle der Eigentümer im Hinblick auf die behindertengerechte und Elektronutzung zu treffen. Dies begründet ein enormes Haftungsrisiko zu Lasten des Verwalters.

In einem zweiten Teil zielt der Entwurf auf mietrechtliche Änderungen und sieht bspw. vor, einen neuen § 554 BGB zu normieren, der dem Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Errichtung einer Lademöglichkeit auf einer ihm zur Nutzung überlassenen Stellfläche einräumt. Diesen Anspruch könnte der Vermieter nur abwenden, wenn er sich selbst verpflichtet, unverzüglich eine Lademöglichkeit zu errichten oder er ein überwiegendes Interesse an der unveränderten Gestaltung geltend machen kann. Auch insoweit geht der Entwurf wieder davon aus, dass sich die Lademöglichkeit auf der Stellfläche befinden würde. Gemeint ist offensichtlich auch auf oder unmittelbar neben der Stellfläche. Insoweit ist aber zu berücksichtigen, dass Stellflächen auch unmittelbar an Grundstücksgrenzen errichtet sein können, so dass eine Ladefläche auf dem Grundstück des Vermieters gar nicht zur Verfügung stehen kann. Es mangelt derzeit noch an einer harmonischen Abstimmung zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei vermietetem Sondereigentum. Problematisch ist auch, dass der Mieter nach dem Gesetzesentwurf in keinem Fall zum Rückbau bei Vertragsende verpflichtet ist, ohne dass darauf abgestellt wird, ob die Ladeeinrichtung überhaupt noch zeitgemäß intakt und gebrauchsfähig ist.

2. Diskussionsentwurf für ein „Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ aus dem Bayerischen Staatsministerium der Justiz

Dieser Entwurf strebt zunächst eine gesetzliche Normierung des Instituts der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft an. Der Entwurf löst damit aber nicht die derzeit zahlreichen offenen Rechtsfragen, sondern normiert lediglich die drei Voraussetzungen des wirksamen Erwerbsvertrags, der Auflassungsvormerkung und des Besitzübergangs. Gerade die Fragen der Publizität des Besitzübergangs nach außen hin, die Bindung der entstandenen WEG an die durch die werdende WEG abgeschlossenen Verträge, die Außenrechtsfähigkeit der werdenden WEG usw. werden nicht gelöst.

In Übereinstimmung mit dem Gesetzesentwurf aus dem BMJ sieht der bayerische Gesetzesvorschlag eindeutig vor, dass zukünftig für jede Art der baulichen Veränderung auch eine Beschlusskompetenz im Hinblick auf Folgekosten bestehen soll. Damit wird es den Eigentümern zukünftig möglich, Maßnahmen, die ein Eigentümer im Individualinteresse beansprucht, zu genehmigen, ohne Kostenrisiken für die übrigen Eigentümer in der Zukunft befürchten zu müssen.

Der Bayerische Gesetzentwurf entscheidet sowohl bei der Kostenverteilung nach § 16, als auch bei der Beschlussfassung nach § 22 zwischen den durch die Gemeinschaft durchgeführten und durch einen Einzelnen durchgeführten baulichen Maßnahmen. Die Einzelheiten sind jedoch im Entwurf sehr kompliziert und mit vielen wechselseitigen Gesetzesverweisungen geregelt. Beibehalten werden soll das Kriterium der Eigenart der Wohnanlage, obgleich dieses in der Vergangenheit gerade dazu geführt hat, dass Modernisierungsmaßnahmen, die mit Anbauten verbunden sind, wie bspw. Balkonanbauten, nicht mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden konnten. Unklar bleibt auch, wie der Verwalter Beschlüsse verkünden soll, bei dem nicht die erforderlichen Quoren erreicht sind.

Innovativ schlägt der Bayerische Reformgesetzgeber vor, dass zukünftig jede Versammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen Eigentümer und der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig ist, soweit der Verwalter in der Einladung auf diesen Umstand hinweist.

Normiert werden soll auch das Ermessen des Gerichts, bei der gerichtlichen Bestellung eines Verwalters einen Mindestbestellzeitraum festzulegen, um zu verhindern, dass die
(Mehrheits-) Eigentümer diese Anordnung unverzüglich mit erneuter Beschlussfassung wiederum abberufen. Angestrebt soll insoweit der Minderheitenschutz. Diese Möglichkeit besteht nach der derzeitigen Rechtsprechung ebenfalls. Sie soll offensichtlich der Verdeutlichung dienen.

Im Gesetzesentwurf ist beabsichtigt, die Nachweisproblematik des Verwalters in § 27 Abs. 6 WEG zu normieren. Allerdings werden die tieferliegenden Probleme des Vollmachtsnachweises hierdurch gerade nicht gelöst. So muss nach der Rechtsprechung der Verwalter bspw. für jede einseitige Gestaltungserklärung, wie bspw. die Kündigung eines Wartungsvertrages, gem. § 174 BGB eine Originalvollmacht beim Kündigungsempfänger vorlegen. Da diese in der Regel mit der Post versendet werden, bedürfte es häufig einer Vielzahl von Originalvollmachten. Des Weiteren ist vollkommen unklar, wer überhaupt zur Ausstellung der Vollmacht berechtigt ist. Die bessere Lösung wäre die Einführung eines zentralen Verwalterregisters, in das Vertragspartner, Behörden und Gericht Einsicht nehmen können, gleich der Prüfung, wer bspw. eine GmbH als Geschäftsführer vertritt. Mehrfach zur Diskussion stand insoweit das Register beim Grundbuchamt anzusiedeln. Der Entwurf greift diese Möglichkeit leider nicht auf.

Des Weiteren wird eine Änderung in § 29 WEG vorgeschlagen. Es ist beabsichtigt, zwischen kleineren Gemeinschaften und solchen mit 20 oder mehr Eigentümern zu differenzieren. In den größeren soll ein Beirat gewählt werden, in kleineren könne dies der Fall sein. Flexibilisiert werden soll die Anzahl der Beiratsmitglieder bei gleichzeitiger Begrenzung der Wahlperiode auf vier Jahre. Die Unterscheidung zwischen kleineren und größeren Gemeinschaften ist jedoch obsolet, da kein Eigentümer gezwungen werden kann, ein Beiratsmandat zu übernehmen. Findet sich kein bereites Mitglied auch in größeren Gemeinschaften, ist der Anspruch weder einklagbar noch sonst durchsetzbar. Des Weiteren beschränkt sich der Entwurf weiterhin auf die Möglichkeit der Wahl von Beiratsmitgliedern aus dem Kreis der Eigentümer und grenzt damit die in der Praxis auftretende Bestellung von fachkundigen Wirtschaftsprüfern, Anwälten und dergleichen weiterhin aus. Sinnvoll ist jedoch, dass die Funktionen des Beirats, insbesondere des Vorsitzenden und seines Stellvertreters, nicht mehr in geheimer Abstimmung durch die Beiratsmitglieder, sondern durch die Eigentümer selbst in der Versammlung festgelegt werden sollten. Ungeregelt bleibt bedauerlicherweise erneut die Möglichkeit, dem Beirat weitere Kompetenzen über die reine Kontroll- und Beratungstätigkeit hinaus zu übertragen, wie dies bspw. derzeit schon durch Beschlüsse und Verwalterverträge in der Praxis gelebt wird.

Des Weiteren ist beabsichtigt, die Anordnung einer einstweiligen Anordnung für den Fall der Erhebung einer Anfechtungsklage einzuführen, die nicht selbständig angefochten werden kann, um die Ausführung von angefochtenen Beschlüssen vorläufig unterbinden zu können.

Auch der Bayerische Reformgesetzgeber beabsichtigt, dem Mieter einen Erlaubnisanspruch gegen den Vermieter für die Installation einer Ladeeinrichtung im Sinne der Elektromobilität einzuräumen. Es mangelt jedoch wieder an einer Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

3. Ergänzender Reformbedarf

Unberührt bleiben für beide Reformentwürfe die Streitthemen der Untergemeinschaften und Mehrhausanlagen, die Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht, insbesondere im Hinblick auf Gebrauchsregelung, Modernisierungsansprüche und Änderungsvorbehalte wegen Änderungen im Gemeinschaftsverhältnis, der Gestaltung der Jahresabrechnung, der Zulässigkeit der Bildung weiterer Rücklagen neben der Instandhaltungsrückstellung, die Normierung von Sondernutzungsrechten sowie die Erweiterung von Kompetenzen des Verwalters, welche derzeit insbesondere im Hinblick auf Verwaltervertragsklauseln für die Einräumung von Handlungskompetenzen bspw. über die laufende Instandsetzung hinaus anbelangt. Nicht angesprochen wird auch die Thematik der Zusatzvergütung für Verwalter sowie die allseits geforderte Aufhebung der verkürzten Kostenlastentscheidung in § 49 Abs. 2 WEG (Kostentragung des Verwalters für Anfechtungsklagen).

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Kanzleiforum 09/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz