Rauchwarnmelder – Duldungsanspruch des Vermieters!

Der vorliegende Beitrag soll einen kurzen Überblick über die gesetzlichen Regelungen des Einbaus von Rauchwarnmeldern vermitteln.

Festzustellen ist zunächst, dass keine bundeseinheitliche Regelung bezüglich einer Rauchwarnmelderpflicht besteht. Es bedarf daher eines Blickes in die jeweilige Landesbauordnung um zu wissen, ob eine Einbaupflicht besteht oder nicht. Gemäß § 47 Abs. 4 Sächsischer Bauordnung (SächsBO) gilt in Sachsen seit 01.01.2016 eine Rauchwarnmelderpflicht für alle Neu- und Umbauten. Es müssen in allen Räumen (in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen) und in Fluren Rauchwarnmelder installiert werden. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass in Bestandsbauten bzw. Altbauten keine Nachrüstpflicht besteht.

Sollte keine Einbaupflicht von Rauchwarnmeldern bestehen und der Vermieter möchte dennoch welche einbauen, muss der Mieter den Einbau grundsätzlich im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme gemäß den §§ 555 b Nr. 4 und 5, 555 d Abs. 1 BGB dulden. Dieser dem Vermieter zustehende Duldungsanspruch wurde bereits höchstrichterlich durch das Urteil des BGH vom 17.06.2015 – Az. VIII ZR 216/14 bestätigt. Der Einbau von Rauchwarnmeldern führt demnach zu einer Erhöhung des Sicherheitsstandards der Wohnung und damit zu einer dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse. Hierzu muss nach ständiger Rechtsprechung auch nicht die dreimonatige Modernisierungsankündigungsfrist gemäß § 555 c BGB abgewartet werden, da es sich bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern um eine Bagatellmaßnahme handelt.

Die entstehenden Kosten können nach § 559 BGB als Modernisierungsumlage gegen den Mieter geltend gemacht werden. Hingegen können die regelmäßigen Wartungskosten der Rauchwarnmelder gemäß §  2 Nr. 17 BetrKV als sonstige Kosten wirksam auf den Mieter umgelegt werden, da es sich um wiederkehrende Kosten handelt, die zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage laufend entstehen. Die Umlage sollte allerdings ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. 

Eine besondere Konstellation stellt der Fall von gemieteten Rauchwarnmeldern dar. In einem solchen Fall mietet der Vermieter die Rauchwarnmelder, meist auch mit der dazugehörigen Wartung, anstelle diese zu kaufen. Es stellt sich die Frage, ob diese Kosten ebenfalls umlagefähig sind. Die Frage ist in der Rechtsprechung höchst umstritten und noch nicht abschließend höchstrichterlich entschieden. Eine solche Umlage sollte daher derzeit nicht erfolgen, da die Möglichkeit besteht, dass diese gerichtlich als unzulässig eingestuft wird.

Wie bereits ausgeführt, steht dem Vermieter gegenüber dem Mieter ein Duldungsanspruch zum Einbau von Rauchwarnmeldern zu. Zudem kann der Vermieter wirksam von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen, sollte der Mieter den Einbau schuldhaft verweigern. Das Amtsgericht Augsburg entscheid durch Urteil vom 16.05.2018 – Az. 22 C 5317/17, dass die grundlose Verweigerung des Einbaus eines Rauchwarnmelders eine fristlose Kündigung rechtfertige. Im Leitsatz heißt es: „Verweigert der Mieter schuldhaft die Installation von vorgeschriebenen Rauchwarnmeldern, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung des Mietvertrages.“ Das Gericht sieht einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 S. 1 BGB als gegeben an. Eine Zutrittsverweigerung zur Wohnung zum Einbau von Rauchwarnmeldern stellt eine vorsätzliche Pflichtverletzung dar. Hierbei wog die Pflichtverletzung des Mieters sehr schwer, da das Interesse des Vermieters am Einbau von Rauchwarnmeldern sehr groß sei. Das Interesse des Vermieters ist darin begründet, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern dem Schutz von Leib und Leben der sich in der Wohnung aufhaltenden Menschen dient. Demgegenüber vermag das Interesse des Mieters nicht überwiegen, da der Einbau von Rauchmeldern in kurzer Zeit zu erledigen ist und damit der Eingriff in die Privatsphäre des Mieters nur kurz andauert.

Auch betreffend den Fall, dass der Mieter bereits die Wohnung selbstständig mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, kann der Vermieter seinen Duldungsanspruch erfolgreich durchsetzen, soweit der Einbau auf einer entsprechenden bauordnungsrechtlichen Maßnahme beruht. Dies wurde ebenfalls zu Gunsten des Vermieters, unter maßgeblicher Mitwirkung unserer Kanzlei, durch Urteil des Bundesgerichtshofs (vom 17.06.2015, Az. VIII ZR 290/14) entschieden.

Michelle Freitag

Rechtsanwältin

Kanzleiforum 12/2019
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz