Prüfungs- und Mitwirkungspflichten bei Veräußerungszustimmungen nach § 12 WEG

Ist in einer Eigentümergemeinschaft vereinbart, dass die Veräußerung von Wohneigentum die Zustimmung des Verwalters erfordert, darf diese Zustimmung nur aus sog. wichtigem Grund versagt werden.

Der Prüfungsumfang bemisst sich wie im Mietrecht an der erforderlichen Bonität des Erwerbers zur Sicherung der Liquidität der Gemeinschaft, aber auch an besonderen Regelungen, die in der Gemeinschaft gelten, z. B. Tierhaltungsbeschränkungen bei Erwerbs-interessenten mit Tierhaltungsabsicht.

Teils wird vertreten, eine Auskunftspflicht des Veräußerers gegenüber dem Zustimmungspflichtigen bestehe nur dann, wenn letzterer sich die Informationen nicht selbst beschaffen könne¹. Das widerspricht aber dem datenschutzrechtlichen Grundsatz der Direkterhebung. Auch das „Googeln“ oder Recherchen in sozialen Netzwerken wird datenschutzrechtlich beanstandet. Die herrschende Rechtsauffassung billigt dem zustimmungsberechtigten Verwalter deshalb einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Veräußerer – nicht gegenüber dem Erwerber – zu. Kosten der Auskunftserteilung muss der

Verwalter bzw. die Gemeinschaft weder dem Veräußerer noch dem Erwerber erstatten¹.

Grundsätzlich obliegt also dem Verwalter keine eigene Recherchepflicht. Vielmehr ist es die Obliegenheit des veräußerungswilligen Eigentümers, die Informationen offen zu legen oder zu beschaffen, also zumeist den Erwerbsinteressenten rechtzeitig zu einer Selbstauskunft zu veranlassen². Der Veräußerer schuldet die Offenlegung bzw. Beschaffung der erforderlichen Informationen³. Wird die Selbstauskunft verweigert, lässt dies auf mangelnde Eignung schließen⁴. Die Selbstauskunft unterliegt keiner Form⁵, sie kann deshalb auch mündlich erteilt werden.

Insbesondere Namen, aktuelle Wohnanschrift und Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen, sind regelmäßig anzugeben⁶.

Angaben zur Einkommens- und Vermögenssituation des Erwerbsinteressenten, wie z. B. Angaben zu laufenden Insolvenz- oder Restschuldbefreiungsverfahren, die Abgabe der Vermögensauskunft in den letzten 2 Jahren, laufende Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, Angaben zu konkreten Eigentumsverhältnissen oder auch dauerhaften Zahlungsverpflichtungen wie Darlehen, sind zentrales Anliegen der Prüfung⁷.  Die Angaben sind – wie beim Mieter auch – ggf. durch aussagekräftige Belege, bspw. Gehaltsnachweise, glaubhaft zu machen. Will eine GmbH Wohn- bzw. Teileigentum erwerben, kann ein Jahresabschluss verlangt werden⁷.

Die Vorlage einer Bonitätsauskunft oder eines polizeilichen Führungszeugnisses kann zwar nach überwiegender Ansicht nicht beansprucht werden⁴. Wie im Mietrecht dürfen aber die Angaben des Interessenten auf Glaubhaftigkeit nachgeprüft werden. Dazu gehört wohl durchaus die Einholung einer Bonitätsauskunft durch die Zustimmungsberechtigten, wobei diese den Betroffenen vorher darüber informieren und dem Interessenten Gelegenheit geben müssen, dem Vorhaben aus überwiegendem berechtigtem Interesse zu widersprechen.

Die Bestimmungen der DSGVO zur Information und Belehrung über die Rechte sind wie bei der Vermietung im Eigenbestand zu beachten.

Ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung zu einer Veräußerung von nicht

Wohnungseigentum liegt nach Ansicht des BGH vor, wenn sich der Erwerber voraussichtlich nicht persönlich in die Gemeinschaft einordnet, die Pflichten also nicht erfüllen wird, sei es in Bezug auf Zahlungspflichten oder den Gemeinschaftsfrieden. Demnach komme es auf die Person des Erwerbers und auch die mit einziehenden Personen an⁸. Legt man dies zugrunde, müsste aber nicht nur die Zahl, sondern auch die Identität der Personen, die mit einziehen offengelegt werden. Zur Erfüllung der neuen Verwalteraufgaben nach § 15 WEG n. F. ist dies später ohnehin erforderlich.

Die Vorlage des Kaufvertrages kann aber, weil dieser weitere nicht erforderliche Informationen beinhaltet, nicht verlangt werden⁸.

Die Zustimmung muss unverzüglich erteilt werden, wenn kein wichtiger Grund entgegensteht. In der Regel wird eine Zeitspanne von 14 Tagen als Höchstgrenze angesehen⁹. Wird die Zustimmung zu spät erteilt oder zu Unrecht verweigert, kann der veräußerungswillige Eigentümer ggf. Schadenersatz geltend machen. Die Zeitspanne ist also ausgesprochen kurz. Der Verwalter hat eine Verzögerung aber nicht zu vertreten, wenn ihm die erforderlichen Informationen und Belege nicht rechtzeitig zur Beurteilung vorliegen.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

 

1 – vgl. Letzner, ZWE 2024, 149
2 – vgl. BeckOK WEG/ Hogenschurz, 58. Ed. 18.10.2024, WEG § 12 Rn. 47
3 – vgl. MHdB WEG-R/Basty, 8. Aufl. 2023, § 39. Rn. 76, 77 (der eine Selbstauskunft aber nur bei anstehenden größeren Finanzausgaben als gerechtfertigt ansieht), Bärmann/Suilmann, WEG 15. Auflage 2023, § 12 Rn. 37 f.
4 – so Hogenschurz a.a.O.
5 – Hogenschurz a.a.O. Rn. 48
6 – so BeckOK WEG/Hogenschurz WEG § 12 Rn. 48, streitig ist die Angabe zum Familienstand und zum Beruf, ebd., Letzner, ZWE 2024, 149, BGH NZM 2021, 41 Rn. 20. 
7 – vgl. Letzner a.a.O.
8 – so der BGH im Urteil vom 25.9.2020 zu Az. V ZR 300/18
9 – vgl. Bärmann/Suilmann, WEG 15. Auflage 2023, § 12 Rn. 37 f.