Prüfung der Bonität von Mietbewerbern und Kaufinteressenten durch Vermieter und Verwalter
Wenngleich durch Datenschützer immer wieder argwöhnisch beobachtet, dient die Bonitätsprüfung bei der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien legitimen Interessen i. S. v. Art. 6 DSGVO. Jedoch sind einige Spielregeln zu beachten. Zunächst empfiehlt sich die Lektüre der Orientierungshilfe der Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden des Bundes und der Länder unter https://www.datenschutzkonferenz-online.de.
Fragen zur Solvenz sind demnach erst zulässig, wenn der Bewerber sich nach der Besichtigung für eine konkrete Wohnung zu grob abgestimmten Konditionen (Miete, Mietbeginn) entschieden hat. Im Zeitraum vor der Besichtigung sind diese Fragen noch nicht statthaft. Allenfalls darf nach dem Vorhandensein eines Wohnberechtigungsscheins gefragt werden, falls die Wohnung der entsprechenden Bezugsbindung unterliegt, um unnötigen Aufwand für eine Besichtigung mit einem nicht bezugsberechtigten Bewerber zu vermeiden.
Belege für die Angaben des Mieters in der Selbstauskunft darf der Vermieter nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz erst fordern, wenn er sich auf der Grundlage der Angaben des Mietinteressenten für ihn entscheiden würde und er nun lediglich noch die Belastbarkeit der Angaben nachprüfen will.
Es gilt der Grundsatz der Direkterhebung, d. h. der Bewerber ist direkt zu befragen, er hat ggf. Belege beizubringen. Nachfragen durch den Vermieter bei seinem Arbeitgeber oder Vorvermieter sind nach Auffassung der Datenschutzbehörden nicht zulässig. Das mag im Grundsatz zutreffen, verkennt allerdings, dass in der Praxis durchaus Gehaltsnachweise und Vorvermieterbescheinigungen gefälscht werden. Bestehen dafür Anhaltspunkte, sollte der Bewerber auf Unstimmigkeiten angesprochen werden.
Hintergrundrecherchen im Internet werden vielfach beanstandet und sind allenfalls zulässig, soweit es sich auf öffentlich zugängliche, für das Mietverhältnis relevante Informationen beschränkt, und soweit der Bewerber nach Art. 14 DSGVO informiert wird. Eine Ausforschung politischer oder religiöser Auffassungen des Bewerbers oder anderer nicht relevanter Daten darf nicht erfolgen.
Schufa-Auskünfte können nützlich sein, sind zuletzt aber doch recht in die Kritik und in Zweifel geraten, da die Bildung des Scorewertes nicht umfassend einsehbar ist, vgl. Urteil des EuGH vom 07.12.2023 (C-634/21) und vom 27.02.2025 (C-203/22), VG Wiesbaden Az. 6 K 788/20. In jedem Fall darf eine Schufa-Auskunft nicht alleinige Beurteilungsgrundlage sein.
Die Schufa hat übrigens vor Kurzem die Bildung des Scorewertes geändert, vgl. https://www.schufa.de/newsroom/bonitaet/diese-12-kriterien-bestimmen-bonitaet/index.jsp.
Die Einholung von Einwilligungen zu Bonitätsauskünften ist unwirksam, da diese nur unter dem Druck, dass anderenfalls die Anmietung scheitern würde, erteilt werden. Es fehlt damit am erforderlichen Kriterium der Einwilligungsfreiheit. Wenn der Vermieter/Verwalter Bonitätsauskünfte einholt, muss er den Betroffenen darüber informieren. Nicht verlangen darf der Vermieter eine vom Mieter selbst eingeholte Bonitätsauskunft, weil diese, zumindest teilweise, mehr Daten beinhalten als im Falle einer Gläubigerabfrage.
Der Mietinteressent darf auf den von ihm vorzulegenden Belegen nicht relevante Daten teilweise schwärzen.
Kopien von Personalausweisen darf der Vermieter nicht fertigen, er darf sich aber durch Einsicht in den Ausweis von der Identität überzeugen, interessant dazu die Lektüre bei https://www.ldi.nrw.de/datenschutz/wirtschaft/personalausweis-und-datenschutz.
Datenschutzrechtliche Verstöße können gemäß § 3a UWG unlautere Handlungen und damit Wettbewerbsverstöße darstellen, so das LG Berlin II Urt. v. 19.6.2025 – 52 O 65/23.
Für Verwalter gilt: Sie handeln als Vermögensbetreuer und haften deshalb unter Umständen für eine unterlassene oder unzulängliche Recherche gegenüber den Eigentümern.
In Mietverwalterverträgen ist zu regeln, welche Eignungsprüfungen der Verwalter standardmäßig vornehmen soll, in welchen Fällen er beim Eigentümer zu ggf. weiteren Recherchen nachfragen soll. Zudem sollte die Entscheidung über den Vertragsschluss mit dem Mietbewerber durch den – nachweislich umfassend über die Recherchen informierten – Eigentümer erfolgen.
Im Falle von Veräußerungszustimmungen nach § 12 WEG kann der Verwalter den Veräußerer auf seine Beibringungspflicht verweisen, dazu Kanzleiforum 3/2025 und 12/2024.
Noreen Walther
Rechtsanwältin