Problembeschreibung: Getrenntes Eigentum an Grundstücken und Gebäuden
Wie ein Relikt aus der Vergangenheit erscheint für viele Grundstückseigentümer das Konstrukt des getrennten Gebäude- und Grundstückseigentums. Doch dieser Eindruck täuscht. So besteht eine solche Trennung bei zahlreichen Grundstücken bis heute unverändert fort und zwar nicht nur bei den allseits bekannten Garagen- und Datschengrundstücken, sondern auch bei anderen Gebäudearten, wie Eigenheimen oder Wirtschaftsbauten. Häufig fällt die Trennung bei Verkaufsvorhaben oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen auf, bei denen das getrennte Eigentum unerwartet zu einigen Problemen führen kann.
Anders als bei den klassischen Garagen- und Datschengrundstücken ist das sonstige Gebäudeeigentum in der Regel in einem sog. Gebäudegrundbuch vermerkt, was zur Verkehrsfähigkeit des Gebäudes führt. Daneben ist im Grundbuch des Grundstücks meist in der zweiten Abteilung ein dingliches Nutzungsrecht für den jeweiligen Gebäudeeigentümer unter Bezugnahme auf das Gebäudegrundbuch eingetragen. Dieser Eintrag bindet nicht nur den Grundstückseigentümer, sondern steht auch einem gutgläubigen Erwerb des Gebäudeeigentums bei einem Grundstückskauf entgegen. Zudem wird durch den Eintrag im Grundbuch des Grundstücks eine Erstreckung der Grundstücksversteigerung auf das Gebäude verhindert. Denn das selbstständige Gebäudeeigentum wird gemäß § 9a Abs. 2 EGZVG wie ein der Versteigerung entgegenstehendes Recht eines Dritten an dem beschlagnahmten Grundstück behandelt, was nach § 28 ZVG von Amts wegen zu berücksichtigen und von der Zwangsversteigerung freizugeben ist (BGH v. 26.10.2006, Az. V ZB 188/05 -; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 9a EGZVG Anm. 3.1).
Die sich aus der Trennung des Eigentums ergebenen Probleme können in der Regel nur unter Beachtung der Bestimmungen des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) und des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachenRBerG) gelöst werden. Sich daraus ergebende Lösungsmöglichkeiten können beim Vorliegen der Voraussetzungen insbesondere der Erwerb des Grundstücks durch den Gebäudeeigentümer (vgl. §§ 61 Abs. 2 SachenRBerG i.V.m. 15, 16, 19 SachenRBerG), der Erwerb eines Wirtschaftsgebäudes durch den Grundstückseigentümer (vgl. § 81 SachenRBerG) oder das Erlöschen des Gebäudegrundbuchs durch die Aufhebung des Nutzungsrechts am Grundstück durch Löschungsbewilligung des Gebäudeeigentümers (vgl. Art. 233 § 4 Abs. 6 EGBGB) gegen oder ohne eine Entschädigungsleistung sein.
Darüber hinaus kann das Gebäudeeigentum auch in ein Erbbaurecht geändert werden. Dies hat zur Folge, dass das Gebäude Bestandteil des Erbbaurechts wird und das selbständige Gebäudeeigentum nebst Nutzungsrecht am Grundstück erlischt, § 59 SachenRBerG. Der Gebäudeeigentümer hat insoweit nach § 15 Abs. 1 SachenRBerG ein Wahlrecht, ob er das Grundstück ankaufen oder sich zu seinen Gunsten ein Erbbaurecht eintragen lassen möchte. Auf Verlangen des Grundstückseigentümers hat der Nutzer innerhalb einer Frist von fünf Monaten die Erklärung über seine Wahl abzugeben. Gibt der Nutzer eine Erklärung nicht ab, kann der Grundstückseigentümer eine angemessene Nachfrist setzen. Mit Ablauf der Nachfrist geht das Wahlrecht auf den Grundstückseigentümer über, § 16 Abs. 2, 3SachenRBerG
Für Wirtschaftsgebäude und Eigenheime gelten unterschiedliche Regelungen. Aus diesem Grund muss jeder Fall einzeln betrachtet und geprüft werden, um die richtige Löschungsstrategie zu entwickeln. Wichtig und Ziel dieses Artikels ist es daher, ein Problembewusstsein für derartige Konstellationen zu entwickeln und v. a. beim Lesen von Grundbüchern auf Besonderheiten zu achten, wie Nutzungsregelungen oder der Verweis auf ein Gebäudegrundbuch.
Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin