>

Neues im Maklerrecht / Aktualisierungen für Maklerprovisionen

Einen Tag vor dem diesjährigen Weihnachtsfest tritt ein neues Gesetz in Kraft, welches unsere Mandanten betrifft, die mit Immobilienmaklern in geschäftlichen Beziehungen stehen bzw. auch selbst makeln.

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ gilt ab dem 23.12.2020 und fasst die Regelungen im BGB hinsichtlich der Maklerprovision neu. Die von den Änderungen betroffenen Regelungen im BGB sind die §§ 656 a, 656 b, 656 c und 656 d BGB.

Die bislang immer noch übliche Praxis, dass der Käufer die Maklerkosten zum überwiegenden Teil oder vollständig übernimmt, ist damit beendet. Die hiervon zu unterscheidende Maklertätigkeit bei der Vermittlung von Mietwohnungen ist von der Neuregelung nicht erfasst, hier gilt weiterhin das seit 2015 bestehende Bestellerprinzip.

Sofern der Makler ein Unternehmer und der Käufer eine natürliche Person sind, sieht das Gesetz u.a. vor, dass eine Vereinbarung, nach der die Partei, die den Maklervertrag nicht abgeschlossen hat, zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet wird, nur dann wirksam ist, wenn die den Makler beauftragende Partei zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Im Fall der Beauftragung des Maklers durch den Verkäufer hat dies zur Folge, dass der Käufer maximal zur Zahlung von 50 % des Maklerlohns verpflichtet werden kann. Zudem kann ein Makler, der jeweils mit Käufer und Verkäufer einen Maklervertrag abgeschlossen hat, nur eine Vergütung von beiden zu gleichen Teilen verlangen. Dies bedeutet, dass die Abrede zwischen Verkäufer und Makler über eine Unentgeltlichkeit dann den Vergütungsanspruch des Käufers entfallen lässt. Ferner kann der Käufer zur Provisionszahlung nicht verpflichtet werden, wenn dem Verkäufer die Zahlung erlassen wird.

Der Zahlungsanspruch gegen den Käufer soll nunmehr zudem erst dann fällig werden, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Provisionsanteils nachgewiesen hat.

Der gewerbliche Immobilienerwerb wird von der Schutzwirkung des neuen Gesetzes nicht erfasst, d. h. hier sind freie Verteilungsvereinbarungen weiterhin möglich.

Ebenfalls neu ist das Erfordernis einer bestimmten Textform für den Maklervertrag, d. h. die teilweise noch gängigen mündlichen Abreden („Handschlag“) reichen nun nicht mehr aus, um wirksame Maklerverträge und damit Vergütungsansprüche zu begründen. E-Mails sind für die Vorgabe der Textform ausreichend.

Für den Fall, dass die Verkäuferin sich selbst bzw. ein konzernverbundenes Unternehmen als Makler beauftragt, sodass eine Verflechtung mit der Folge vorliegt, dass keine eigentliche Maklertätigkeit im Sinne von § 652 BGB erbracht wird und somit auch kein Maklerlohn beansprucht werden kann, aber dennoch vertraglich eine Vergütung vereinbart wurde, die später im notariellen Kaufvertrag vom Käufer (Verbraucher) übernommen werden soll, so muss in der notariellen Vereinbarung auf die Verflechtung, ihren Grund und deren rechtliche Folgen, konkret hingewiesen werden. Nur dann, wenn dem Käufer die Verflechtung und deren tatsächliche sowie rechtliche Bedeutung vor Abschluss des Kaufvertrages nachweislich bekannt waren und er sich dennoch zur Zahlung der Provision an den Makler verpflichtet, kann die Provisionsvereinbarung wirksam sein (vgl. BGH, Urt. v. 20.11.2008 – Az.: III ZR 60/08).

Für unsere Mandanten oder Interessierte stellen wir gern auch eine Musterprovisionsvereinbarung für einen notariellen Kaufvertrag zur Verfügung (Erklärungshorizonte, Provisionsabreden nebst Zahlungsabsprachen sowie Belehrungserfordernisse). Sprechen Sie uns an!

 

Sebastian Tempel

Rechtsanwalt