Nachweis des Zugangs von Betriebskostenabrechnungen

Zwischen den Prozessparteien war der Zugang der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 streitig. Der Beklagte behauptete, dass er keine Abrechnung von der Klägerin erhalten habe und diese daher ihre Nachforderung nicht mehr geltend machen könne. Die Klägerin ließ vortragen, dass die Abrechnung durch Einwurf in den Hausbriefkasten des Beklagten zugestellt worden sei. Zum Beweis legte die Klägerin die Zustelllisten für die Jahre 2010 und 2011 vor und benannte entsprechende Zeugen.

Die Boten wurden sodann vom erstinstanzlichen Gericht als Zeugen einvernommen. Die Zeugen konnten sich (verständlicherweise) nicht mehr an die einzelnen Briefe erinnern. Sie konnten jedoch bezeugen, dass sie in dem betreffenden Jahr die Zustellung vorgenommen hatten, die Listen von ihnen unterschrieben worden und keine Briefe übrig waren.

Das Amtsgericht gab der Klage vollumfänglich statt. Hiergegen richtete sich die Berufung des Beklagten. Er ließ vortragen, dass die Zeugen gar nicht wissen könnten, ob und ggf. was sie zugestellt hatten, da sie die Schreiben nicht selbst kuvertiert hatten. Auch seien die Erinnerungen der Zeugen nicht ausreichend, um den Zugang nachweisen zu können, da sie sich nicht mehr an den Einwurf des einzelnen Briefes erinnern konnten. Im Termin vor dem Landgericht ließ der Beklagte zudem vortragen, dass man die Zustellung ja auch mittels Gerichtsvollzieher hätte bewirken könne. Weiter bestünde die Möglichkeit, den Zugang z.B. mittels einer Digitalkamera oder Smartphone zu dokumentieren.

Dieser Argumentation konnten wir erfolgreich entgegentreten. Das LG Zwickau hat mit Urteil vom 23.05.2014 entschieden, dass zum Nachweis der Zustellung der Betriebskostenabrechnungen die Vorlage entsprechender Zustelllisten in Verbindung mit den Aussagen der Zeugen ausreichend war. Bei der Vielzahl der zuzustellenden Abrechnungen und der seit der Zustellung vergangenen Zeit sowie der Tatsache, dass der Beklagte keinen atypischen Geschehensablauf (leerer Umschlag oder falsche Betriebskostenabrechnung) belegen konnten, gelangte das Gericht bei der Würdigung der Zeugenaussagen zu der Überzeugung , dass die Abrechnungen dem Beklagten zugegangen sind. Damit obsiegte die Klägerin auch in zweiter Instanz.

Diese Entscheidung zeigt einmal mehr, dass bei der Zustellung der Betriebskostenabrechnungen äußerst sorgfältig vorgegangen werden muss. Die Zustellung sollte – soweit möglich – per Boten erfolgen und in Zustelllisten dokumentiert werden. Die Versendung eines einfachen Briefes, auch wenn dies entsprechend dokumentiert wird, ist in jedem Fall nicht ausreichend um den Beweis für den Zugang zu erbringen. Falls der Mieter aus der Stadt verzogen ist, wird die Zustellung einer Betriebskostenabrechnung, die eine Nachforderung ausweist, per Einschreiben mit Rückschein empfohlen. Auch sollte die Zustellung der Abrechnung nicht erst zum Ablauf der Frist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB erfolgen, damit ggf. Fehler korrigiert oder eine erneute Zustellung erfolgen kann.

Isabel Felgenhauer

Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 06/2014

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz