Möglichkeiten der Erhöhung von Garagennutzungsentgelten

Die Möglichkeiten zur Erhöhung von Garagennutzungsentgelten können sich aus einer – grundsätzlich vorrangigen – vertraglichen Regelung oder aus dem Gesetz ergeben. Vor allem ältere Verträge enthalten jedoch häufig keine solche Regelung. Bei der Frage, ob der Gesetzgeber Erhöhungsmöglichkeiten geschaffen hat, muss zunächst geklärt werden, ob es nach dem Vertrag eine Grundstücksteilfläche zur Errichtung/ Unterhaltung einer Garage oder eine Garage selbst zum Gebrauch überlassen worden ist. In den neuen Bundesländern fallen häufig das Garageneigentum und Grundstückseigentum auseinander und der Grundstückseigentümer hat dem Garageneigentümer eine Teilfläche seines Grundstücks zur Errichtung und dem Belassen der Garage darauf überlassen. Diese Konstellation resultiert aus der Zeit vor dem 03.10.1990, da dies in DDR üblich und nach dem Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB-DDR) auch zulässig war.

Mit dem 03.10.1990 und der auch in den neuen Bundesländern wieder geltendem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) stellte sich das Problem, diese Verträge in das Vertragssystem des BGB zu integrieren. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) vom 21.09.1994 regelt daher u. a die Überleitung dieser Nutzungsverträgen in das Mietrecht des BGB. vgl. §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 6 Abs. 1 SchuldRAnpG.

Damit finden seit dem 03.10.1990 nicht nur für Verträge über die Überlassung einer Garage zur Nutzung auch für Verträge über die Überlassung einer Grundstücksteilfläche zur Errichtung/ Belassen einer Garage grundsätzlich die Regelungen der §§ 535 ff BGB Anwendbarkeit. Für letztere Verträge enthält jedoch § 20 SchuldRAnpG für die Erhöhung des Nutzungsentgeltes eine Sonderregelung, so dass die gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten getrennt betrachtet werden müssen.

1. DDR-Nutzungsverträge

Für Nutzungsverträge, die auf dem Gebiet der neuen Bundesländer vor 03.10.1990 abgeschlossen worden sind, regelt § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG, dass sich die Höhe des Nutzungsentgeltes nach der Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) bestimmt. Gleiches gilt nach § 20 Abs. 2 SchuldRAnpG, wenn der Vertrag bisher die unentgeltliche Nutzung vorsah.

Sollten diese Verträge Regelungen über eine Entgelterhöhung enthalten, oder eine Regelung eine Entgelterhöhung ausschließen, so gehen die gesetzlichen Regelungen diesen vertraglichen Regelungen – ausnahmsweise – vor, so dass sich für diese Verträge Erhöhungsmöglichkeiten ausschließlich aus dem Gesetz ergeben.

Wurde ein solcher Vertrag jedoch nach dem 02.10.1990 um eine entsprechende vertragliche Regelung ergänzt, so ist ausschließlich diese vertragliche Regelung maßgeblich. Die Regelungen der NutzEV sind nicht anwendbar.

Nach § 5 Abs. 1 Satz 2 NutzEV darf das Entgelt pro Stellplatz bis zur Höhe des ortsüblichen Entgeltes erhöht werden, jedoch mindestens auf 30,68 € jährlich pro Stellplatz. Die Ortsüblichkeit definiert § 3 Abs. 2 NutzEV. Bei einer Erhöhung bis auf 30,68 € pro Jahr muss die Ortsüblichkeit des Entgeltes nicht nachgewiesen werden. Die Erhöhung muss durch eine schriftliche Erklärung erfolgen und eine Erläuterung der Erhöhung enthalten. Bei der Erhöhung über die 30,68 € hinaus ist nach § 6 Abs. 1 NutzEV die Erklärung notwendig, dass mit dem Erhöhungsverlangen das ortsübliche Entgelt nicht überschritten wird. Die Höhe des ortsüblichen Entgeltes kann bei dem Gutachterausschuss der Gemeinde erfragt werden. Zudem besteht die Möglichkeit, ein Gutachten von diesem einzuholen, § 7 NutzEV. Kann auf diesem Weg die Höhe des ortsüblichen Entgeltes nicht ermittelt werden, dann kann nach § 3 Abs. 3 NutzEV eine Ableitung aus der Verzinsung des Bodenwertes zur Ermittlung herangezogen werden.

Die Erhöhungserklärung bewirkt nach § 6 Abs. 2 NutzEV, dass mit Beginn des dritten Monats des auf die Erklärung folgenden Monats das erhöhte Entgelt zu zahlen ist. Dem Nutzer steht im Gegenzug dazu nach § 8 NutzEV ein Kündigungsrecht zu.

Wenn die Höhe des ortsüblichen Entgeltes erreicht ist, endet die Anwendbarkeit der NutzEV. Ändert sich in der Folgezeit die Höhe des ortsüblichen Entgeltes, kann eine erneute Erhöhung nicht mehr nach § 5 NutzEV erfolgen. Alle weiteren Erhöhungen richten sich dann nach den mietrechtlichen Regelungen.

2. Mietverträge

Das Gesetz sieht weder für Mietverträge über Grundstücksteilflächen zur Nutzung einer Garage noch für Garagenmietverträge eine Möglichkeit für die Erhöhung der Miete vor, da für diese Verträge nach § 578 BGB die Mieterhöhungsvorschriften für die Wohnraummiete nach den §§ 557 ff BGB keine Anwendung finden.

Daher ist der Vermieter nur zur einseitigen Erhöhung der Miete berechtigt, wenn er dies vertraglich geregelt hat. Andernfalls besteht nur eine die Möglichkeit einer einvernehmlichen Vertragsänderung oder einer Änderungskündigung.

3. Fazit

Bei DDR-Altverträgen sollte der Vermieter prüfen, ob die Erhöhung bis zur Höhe des ortsüblichen Entgeltes erfolgt ist. Sollte dies tatsächlich noch nicht erfolgt sein, kann dies nach der NutzEV nachgeholt werden. Sollte der Vertrag nach dem 02.10.1990 um eine Erhöhungsregelung ergänzt worden sein, kann eine Erhöhung nach dieser Regelung erfolgen. Fehlt es an einer vertraglichen Regelung und scheitert eine einvernehmliche Vertragsänderung, sollte bei der Kündigung des Vertrages durch den Vermieter beachtet werden, dass diese Entschädigungsansprüche des Garageneigentümers nach § 12 SchuldRAnpG auslöst, da mit Beendigung des Vertrages das Eigentum an der Garage auf den Grundstückseigentümer übergeht, vgl. § 11 SchuldRAnpG.

Bei Verträgen, die nach dem 02.10.1990 abgeschlossen worden ist, ist zu prüfen, ob der Vertrag eine Erhöhungsmöglichkeit vorsieht. In diesem Fall kann die Erhöhung nach dem im Vertrag vorgesehenen Procedere vorgenommen werden.

Aufgrund der fehlenden gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten sollte beim Abschluss eines neuen Vertrages seitens des Vermieters darauf geachtet werden, dass der Vertrag entsprechende Regelungen enthält. Im Servicebereich der Kanzleihomepage befinden sich unter der Rubrik Grundstücksrecht entsprechende Muster für einen Garagenmietvertrag und einen Mietvertrag über eine Grundstücksteilfläche.

Jana Wegert

Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 12/2015

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz