Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnraummiete – was ist neu seit der Mietrechtsänderung?

Durch das am 01.05.2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz ist der Bereich der Modernisierung und Instandhaltung grundlegend systematisch überarbeitet worden. So wurde bspw.
§ 554 BGB aufgehoben und auf 5 neue Bestimmungen verteilt.

1. Erhaltungsmaßnahmen sind nunmehr in § 555 a BGB geregelt. Die bisherige Rechtsprechung, wonach auch diese Maßnahmen vorher rechtzeitig anzukündigen sind, wurde ausdrücklich im Gesetz verankert.

2. In § 555 b BGB finden sich nunmehr 7 Fälle der Modernisierung, die in den folgenden Paragraphen jeweils recht unterschiedliche Folgeregelungen erfahren.

Die energetische Modernisierung ist in Nr. 1 gesetzlich definiert als Maßnahme zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache.

Die Mietminderung wegen Gebrauchsbeeinträchtigungen aufgrund von diesen Modernisierungs-maßnahmen, ist für 3 Monate unzulässig, § 536 I a, 555 b Nr. 1 BGB. Bereits jetzt ist streitig,

• wann die 3-Monatsfrist beginnt (Tag der ersten feststellbaren Beeinträchtigung oder Beginn der Maßnahme, Unterbrechung ist störungsfreien Zeiten?) und

• wie bei Mischmaßnahmen (gleichzeitige anderweitige Modernisierung oder Instandsetzung) zu verfahren ist.

In jedem Falle gilt der Vermieter als beweisbelastet, so dass er geeignete Beweise vorhalten sollte, insb. einen detaillierten Bauablaufplan.

Nr. 2 betrifft die Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie in sonstiger Weise sowie den nachhaltigen Klimaschutz, Nr. 3 die nachhaltige Einsparung von Wasser, Nr. 4 und 5 die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes und die dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Nach Nr. 6 hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a BGB sind. Nr. 7 regelt die Schaffung neuen Wohnraums.

3. Modernisierungsmaßnahmen sind (ausgenommen Fälle mit unerheblicher Einwirkung auf die Mietsache und unerheblicher Mieterhöhung) gemäß § 555c BGB drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Neben den bisher schon erforderlichen Inhaltsangaben hat die Ankündigung nun jedoch auch Angaben zum voraussichtlichen Beginn und der voraussichtlichen Dauer der Modernisierung zu enthalten. Im Rahmen der Darlegung, dass Endenergie eingespart wird, kann in der Ankündigung auf anerkannte Pauschalwerte Bezug genommen werden. Weiterhin umstritten ist, wie detailliert die Mitteilung zum voraussichtlichen Umfang der geplanten Maßnahmen „in wesentlichen Zügen“ sein muss. Neben dem Betrag einer beabsichtigten Mieterhöhung nach § 559 BGB sind nunmehr auch im Falle der Änderung oder Einführung neuer Kostenarten die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten mitzuteilen.

§ 555 d regelt die Duldungspflicht für die 7 Modernisierungsfälle, die der Mieter mit dem sog. Härteeinwand abwenden kann. Die bisherigen Gründe für den Härteeinwand wurden um die Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung ergänzt. Zu erwartende Miet- und Kostensteigerungen spielen im Rahmen der Duldung jedoch keine Rolle, sondern werden erst im Zuge der Mieterhöhung selbst geprüft. Der Vermieter hat den Mieter über Form und Frist der Möglichkeit zum Härteeinwand zu belehren, anderenfalls verlängert sich die Einwendungsfrist für den Mieter.

Lediglich neu formuliert ohne inhaltliche Änderungen wurde das Sonderkündigungsrecht des Mieters in § 555e BGB.

4. Vereinbarungen über Modernisierungen nach Abschluss des Mietvertrages sind nunmehr auch gesetzlich anerkannt, § 555f BGB.

5. Die Umlage der Modernisierungskosten ist weiterhin in §§ 559 ff. BGB geregelt, wobei die Mieterhöhung unterbleiben muss, wenn der Mieter rechtzeitig den Härteeinwand wegen der Miet- bzw. Kostensteigerung oder den Belangen des Klimaschutzes erhoben hat. Eine Mieterhöhung wegen baulicher Veränderungen zur Schaffung neuen Wohnraums (§ 555 b Nr. 7) oder nur zur Primärenergieeinsparung (§ 555 b Nr. 2) ist nicht vorgesehen.

Änderungen im Bereich des Wärmecontractings werden gesondert in einem der nächsten Kanzleiforen dargestellt.

Im Servicebereich der homepage www.stunz-alter.de finden unsere Mandanten weitere Erläuterungen und eine Synopse zur Mietrechtsänderung sowie aktuelle Muster für Modernisierungsankündigungen und Mieterhöhungen.

Noreen Walther
Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 09/2013

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz