Mietvertrag oder Pachtvertrag?

In der Praxis werden erfahrungsgemäß häufig die Begriffe verwechselt. Wird eine Garage, Gaststätte oder ein Ladenlokal nun gemietet oder gepachtet? Gibt es rechtliche Unterschiede im Miet- und Pachtrecht? Was folgt aus einer Fehlbezeichnung?

1. Begrifflichkeiten

„Miete und Pacht sind danach abzugrenzen, ob nach dem objektiven Inhalt aller Vertragsbestimmungen nur der Gebrauch der überlassenen Sache oder ob Gebrauch und Fruchtgenuss zu gewähren ist. Bei Überlassung von Räumen kommt es darauf an, ob diese mit einer zur Fruchtziehung geeigneten Ausstattung überlassen werden sollen. Pacht ist danach regelmäßig anzunehmen, wenn die Räume nicht leer übergeben, sondern vermieterseits mit dem für die Ausübung des vereinbarten Vertragszwecks notwendigen Inventar ausgestattet sind…“, so das OLG Düsseldorf im Urteil vom 27.05.2010, Az. 10 U 147/09 m.w.N.

Während der Vermieter also nur den Gebrauch gestatten muss, hat der Verpächter auch die sog. Fruchtziehung zu gewähren. Fruchtziehung ist dabei nicht wortwörtlich zu verstehen und erfasst daher nicht nur den Obst- und Gemüseanbau. Vielmehr soll der Pächter aufgrund der Ausstattung des  Mietobjektes in die Lage versetzt werden, Erträge zu erwirtschaften, die auch in rein finanziellem Gewinn bestehen können.

Die Abgrenzung ist in dem praktisch häufigsten Fall, der Überlassung von Geschäftsräumen, schwierig und erfolgt einzelfallbezogen. Dabei reicht das in Literatur und Rechtsprechung vertretene Spektrum von

a) der generellen Einordnung in das Mietrecht, weil Räume keine Früchte abwerfen (vgl. Harke in Münchner Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 581 Rn. 11; über

b) die Einordnung in das Pachtrecht, wenn das Pachtobjekt mit einem für einen alsbaldigen Geschäftsbetrieb erforderlichen Inventar ausgestattet ist und lediglich noch Ergänzungsbeschaffungen erforderlich sind, vgl. Ehlert in Beckscher Online-Kommentar BGB, Stand 01.11.2011, § 535 Rn. 18, bis hin zu

c) der Einordnung als Pachtvertrag, wenn der Verpächter nur eine günstige Bezugsquelle für Inventar nachgewiesen oder einen günstigen Anschaffungskredit hierfür bereit gestellt hat, vgl. BGH Urteil vom 27.03.1991, Az. XII ZR 136/90.

Zweckneutrales Inventar, das letztlich jedem Mieter nützlich ist (gewöhnliche Toilette, Versorgungsleitungen, Heizung) dient dabei nicht der Abgrenzung. Es muss sich grds. um Inventar handeln, aus dem gerade für den Geschäftsbetrieb Erträge erwirtschaftet werden können, wie der Tresen im Gastraum, vgl. Borutzki-Pasing in Hannemann-Wiegner Münchner Handbuch Mietrecht, 3. Auflage 2010, Rn. 5.

Einen Sonderfall der Pacht stellt die sog. Landpacht gemäß §§ 585 ff. BGB im Sinne einer landwirtschaftlichen Nutzung dar.

Beispielsfälle: Vermietung von / zum Zwecke der Nutzung als …

Büroraum (leer) Miete
Gastraum mit Mobiliar Pacht
Garage (leer) Miete
Kleingarten Pacht

2. Rechtsfolgen aus der Einordnung

Die meisten Vorschriften aus dem Bereich der Gewerberaummiete gelten auch im Pachtrecht, § 581 Abs. 2 BGB. Folgende Ausnahmen sind insbesondere zu beachten:

  • Sofern ein Grundstück mit Inventar verpachtet wird, obliegt die Erhaltungspflicht für das Inventar kraft Gesetzes dem Pächter, § 582 BGB.
  • Zwar beträgt die ordentliche gesetzliche Kündigungsfrist für beide Vertragstypen ein (fast) halbes Jahr. Der Gewerberaummietvertrag ist jedoch zum Ende eines Quartals, der Pachtvertrag nur zum Pachtjahresende kündbar, § 584 BGB.
  • Der Pächter darf nicht wegen der vermieterseits verweigerten Erlaubnis zur Unterverpachtung kündigen, §§ 584 a, 540 Abs. 1 BGB. Es besteht auch kein außerordentliches Kündigungsrecht bei Tod des Pächters, §§ 584 a, 580 BGB.

3. Rechtsfolgen einer Fehlbezeichnung

„Falsa demonstratio non nocet“ sagt der Lateiner und meint: Eine Fehlbezeichnung schadet nicht, der Inhalt ermöglicht die treffende Deutung. Die Juristen legen also die von juristischen Laien verwendeten Bezeichnungen nicht auf die Goldwaage, sondern ermitteln anhand der getroffenen Abreden und dem erkennbaren Parteiwillen die richtige Einordnung. Eine Bezeichnung kann jedoch ein Indiz darstellen und so dennoch entscheidend sein, vgl. Ehlert in Beckscher Online-Kommentar BGB, Stand 01.11.2011, § 535 Rn. 18; OLG Düsseldorf Urteil vom 09.11.2010, Az. 7 O 21/09.

Zudem wirft eine Fehlbezeichnung doch häufig ein „schlechtes Licht“ auf einen anspruchsvollen professionellen Vermieter oder Verwalter.

Noreen Walther
Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 06/2012

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz

Nachtrag 10.04.2019:

Urteil des BGH vom 07.03.2018, Az. XII ZR 129/16: Überlassungsvertrag zum Zweck der Errichtung und des Betriebs einer Photovoltaikanlage ist Mietvertrag. Fruchtziehung bezieht sich auf Elektrizität aus Sonnenlicht, dieses ist keine unmittelbare Sachfrucht des Grundstücks.