Kommunale Wohnungsunternehmen und Tätigkeiten über die eigene Gemeindegrenze

Anlässlich des fortbestehenden regionalen Strukturwandels, erwünschter Synergieund Effizienzsteigerungen und der Notwendigkeit von Wohnungsverwaltungsaufgaben stellen sich im Kreis unserer mitteldeutschen Mandanten stetig Fragen, ob und mit welchen Regeln kommunale Wohnungs- und  Wohnungsbaugesellschaften Tätigkeiten der Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungsbeständen über die eigenen Gemeindegrenzen hinweg realisiert werden können.

Ausgangslage ist zunächst der Grundsatz, dass die Gemeinde über ihre eigenen Unternehmen Selbstverwaltungsaufgaben ausüben darf und soll. Dies wird durch den öffentlichen Zweck gerechtfertigt, wenn die Leistung des  Unternehmens sachlich und räumlich dem kommunalen Wirkungskreis, d. h. der örtlichen Gemeinschaft, zuzuordnen ist (vgl. Bedürfnischarakter in BVerwGE 92, 56, 62 und BVerfGE 79, 127, 151, 152). Die Gemeinde hat hierzu in einem weiten Beurteilungsspielraum zu entscheiden, was der Gemeinde und deren Einwohnern als zuträglich und förderlich gilt (Versorgungsprinzip). Die reine Gewinnerzielung durch Wohnungsbewirtschaftung ist hierbei ausdrücklich keine legitime kommunale Zielsetzung.

Die grundsätzlich strenge Zweck- und Örtlichkeitsbeschränkung wird in Sachsen und Sachsen-Anhalt seitens der Aufsichtsbehörden weiterhin strikt vorgegeben und kontrolliert, da dies auch bereits gesetzlich vorgegeben wird (§ 128 KVG LSA, § 94 a SächsGemO). Beide Kommunalverfassungen beinhalten für die kommunale Wohnungswirtschaft ausdrücklich keine Erleichterungen für Betätigungen außerhalb des eigenen Gemeindegebietes, wie es z. B. bei Versorgungsangelegenheiten für Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation eingeführt wurde.

Zu beachten ist in Sachsen und Sachsen-Anhalt unbedingt auch die sog. Subsidiaritätsklausel, nach welcher ein kommunales Wohnungsunternehmen bei gleich guter oder ebenso wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit zwar die gleichen Aufgaben erfüllen kann wie ein privatrechtlicher Konkurrent. Hierzu dürfen aber keine kommunalen Mittel (Personal, Sachen und Finanzen) zu Hilfe genommen werden, die gegenüber privaten Unternehmen einen Vorteil bringen.
Die (durchaus interpretierbare und unklare) Grenzlinie ist demnach, ob das private Unternehmen die Aufgaben (z. B. Wohnungseigentumsverwaltung) in der Nachbargemeinde besser und wirtschaftlicher erfüllen kann. In den letzten 20 Jahren hat sich dies auch in der Rechtsprechung als drittschützender Charakter für private Konkurrenten zunehmend etabliert.

In Thüringen wurde im Zuge einer Gesetzesanpassung zum 23.03.2021 dahingehend reagiert, dass § 71 Abs. 2 und 3 ThürKO nunmehr die Tätigkeit von kommunalen Wohnungsunternehmen ohne Zustimmung der Rechtsaufsicht auf dem Gebiet einer anderen Gemeinde erlaubt, sofern die betroffene andere Gemeinde damit einverstanden ist. In Thüringen ist demnach auch die Subsidiaritätsklausel entschärft worden, so dass z. B. im öffentlichen Wohnungsbau – dieser Begriff ist aber durchaus unpräzise – und hiermit verbundenen Dienstleistungen kein Vorrang der Privatwirtschaft mehr besteht (§ 71 Abs. 2 Nr. 4  ThürKO). Die Grenze der überörtlichen Betätigung ist dann eigentlich nur noch das Interesse der Nachbargemeinden in der Ausübung der eigenen Aufgabenwahrnehmung.

Sofern Ihre Unternehmen daher Geschäftsfelder ausweiten oder über Gemeindegrenzen hinweg ändern möchten, ist dies zuwirtschaftmindest in Thüringen  nunmehr leichter und weniger aufwendig möglich. Die Abstimmung mit der Nachbargemeinde, idealerweise durch gemeinsame Absichtserklärungen oder Zusammenarbeitsvereinbarungen, und die Anzeige bei der Kommunalaufsicht sind dort nunmehr ausreichend. In Sachsen und Sachsen-Anhalt dürfte dies mit  einigem Argumentationsaufwand und durchdachten Begründungsstrategien ebenfalls nicht ausgeschlossen sein, gleichwohl ist dies dort eben weiterhin die Ausnahme und vor allem zustimmungsbzw. genehmigungsbedürftig.

Bei Unstimmigkeiten mit der Kommunalaufsicht und einer Notwendigkeit der Zusammenführung unterschiedlicher Betrachtungsweisen, was den öffentlichen  Zweck und die subsidiäre Konkurrenztätigkeit betreffen, beraten wir Sie selbstverständlich weiterhin gern.

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt