Heizkostenabrechnung im WEG – Urteil des BGH vom 17.02.2012, Az. V ZR 251/10

Der BGH hat unlängst wieder zur Erstellung der Jahresabrechnungen im WEG Stellung genommen. Dabei ist bekanntlich das sog. Abflussprinzip zugrunde zu legen. Somit sind der Abrechnung sämtliche im Wirtschaftsjahr geleisteten Zahlungen (und erhaltenen Zahlungseingänge) ohne Rücksicht auf ihre Verursachung zugrunde zu legen.

Allerdings gilt auch im Wohnungseigentumsrecht vorrangig die Heizkostenverordnung für Kosten der Wassererwärmung und Beheizung. Dieses regelt zwingend, dass (mit wenigen Ausnahmen) diese Kosten zu mind. 50 % nach dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum abgerechnet werden müssen.

Der BGH hat nunmehr Stellung genommen, wie diese Diskrepanz zu lösen ist:

Demnach sind in die Jahresgesamtabrechnung „alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.“ (amtl. Leitsatz).

Bislang wurde favorisiert, die tatsächlichen Verbrauchskosten in die Gesamtjahresabrechnung einzustellen und Rechnungsabgrenzungsposten in der Kontenentwicklung oder als Ausgleichsposten bei der Einnahmen-/Ausgabenrechnung zu bilden, vgl. BayObLG, OLG Hamm, OLG Karlsruhe, Merle, Jennißen.

Der BGH hat sich dagegen der bislang von Häublein, Niedenführ und Drasdo vertretenen Mindermeinung angeschlossen. Noch nicht verbrauchte Anschaffungen sollen in der Folge nach § 16 Abs. 2 WEG verteilt werden.

Zur Begründung führt der BGH aus:

„Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen ohne Weiteres die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung. […] Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht, insbesondere lässt sich ein solcher nicht aus den Bestimmungen der Heizkostenverordnung herleiten. Diese erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs. Den Vorgaben der Heizkostenverordnung ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist. […]“

Es bleibt abzuwarten, ob sich die Hersteller der Abrechnungs-Software auf dieses Urteil schneller einstellen als dies im Nachgang zum Urteil des BGH vom 04.12.2009 hinsichtlich der Rücklagenabrechnung der Fall war.

In jedem Fall hat der BGH den Verwalter vor eine neue Herausforderung gestellt und ihm auch sogleich die Verantwortung übertragen, indem der BGH ausführt: „An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt (vgl. etwa Casser/Schultheiss, ZMR Sonderheft, Januar 2011, 1, 7 ff.), bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist.“

Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten übrigens, so ebenfalls ein Leitsatz des BGH, für die WEG auch ohne Vereinbarung oder Beschlussfassung hierüber unmittelbar.

Noreen Walther
Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 06/2012

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz