Die gesetzlichen Regelungen für bebaute Erholungsgrundstücke im Beitrittsgebiet
Das Schuldrechtsanpassungsgesetz vom 21.09.1994 regelt die Überleitung von Nutzungsverträgen über Grundstücke, die in der DDR begründet worden sind, in das Miet- und Pachtrecht des BGB. Der Geltung dieses Gesetzes unterfallen zum gegenwärtigen Zeitpunkt insbesondere noch Nutzungsverträge über Wohnungsgrundstücke im Beitrittsgebiet, die von den Nutzerinnen und Nutzern bis zum Ablauf des 16.06.1994 mit einem Wochenendehaus (sogenannte Datsche) bebaut worden sind.
Am 03.10.2015 endet der besondere Kündigungsschutz mit der Folge; dass die vor dem Beitritt begründeten Nutzungsverträge nach den allgemeinen Bestimmungen kündbar sind (§ 23 Abs. 4 Schuldrechtsanpassungsgesetz). Es steht zu erwarten, dass viele Eigentümerinnen und Eigentümer von der ihnen gewehrten Kündigungsmöglichkeit erstmals Gebrauch machen wird und zahlreiche Nutzerinnen und Nutzer des Wochenendgrundstück und die von ihnen errichten Baulichkeiten herauszugeben haben.
Mit Beendigung des Nutzungsverhältnisses geht das nach dem Recht der DDR begründete und vom Grundstück getrennte Gebäudeeigentum des Nutzers an der von ihm errichteten Baulichkeit auf den Grundstückseigentümer über. Der Grundstückseigentümer hat den Nutzer zwar grundsätzlich für das Bauwerk zu entschädigen. Endet das Vertragsverhältnis aufgrund einer ordentlichen Eigentümerkündigung jedoch nach dem 03.10.2022 und entschließt sich der Grundstückseigentümer für den Abbruch der Datsche, haben die Nutzerinnen und Nutzer die Hälfte der Abbruchkosten zu tragen, ohne dass sie eine Entschädigung für die Errichtung der Baulichkeit beanspruchen können. Wird das Nutzungsverhältnis erst nach Ablauf des 31.12.2022 beendet, ist der Nutzer sogar zur Beseitigung der Datsche auf eigene Kosten verpflichtet.
Die nach dem Recht der DDR begründeten Nutzugsverträge über Erholungsgrundstücke waren faktisch unkündbar. Im Vertrauen auf den Fortbestand ihrer Nutzungsrechte haben Nutzerinnen und Nutzer zum Teil erhebliche Investitionen in der Richtung und Ausbau von Baulichkeiten getätigt. Erholungsgrundstücke im Beitrittsgebiet hatten für ihre Nutzerinnen und Nutzer einen beträchtlichen sozialen, insbesondere ideellen Stellenwert. Diesen haben die noch fortbestehenden Nutzungsverhältnisse im Wesentlichen auch heute noch.
Zur Lösung dieser Problematik war das Land Brandenburg am 13.06.2014 im Bundesrat mit seiner Gesetzesinitiative zu Verbessrungen für Nutzer von Freizeit- und Erholungsgrundstücken erfolgreich. Die Kammer gab für eine Änderung des Schuldrechtanpassungsgesetzes grünes Licht.
Der Gesetzentwurf sieht nunmehr gegenüber dem Bundesrecht zwei wesentliche Verbesserungen für die Nutzer von Erholungsgrundstücken vor.
Zum einen soll der Kündigungsschutz um 3 Jahre bis zum 03.10.2018 verlängert werden.
Zum anderen sollen die Datschennutzer von den Kosten für den Abbruch des von ihnen errichteten Wochenendehauses grundsätzlich freigestellt werden. Nur in besonderen Härtefällen soll sich der Nutzer an den Abrisskosten beteiligen müssen.
Nunmehr ist der Deutsche Bundestag am Zuge, um diesen Gesetzesentwurf des Bundesrates vom 15.08.2014 zu bestätigen. In diesem Falle würden im Interesse der Nutzerinnen und Nutzer die in der DDR begründeten Nutzungsverträge zur Überleitung in das Miet- und Pachtrecht des BGB sozialverträglich gestaltet und zeitlich ausgedehnt sowieso die Nutzerinnen und Nutzer nicht mehr in der jetzigen Regelung über Gebühr mit einer Kostentragungspflicht bei den Abbruchkosten belastet.
René Illgen
Rechtsanwalt
im Kanzleiforum 09/2014
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz
