Gesetz zur Ergänzung der Regelung über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)
Der Bundestag hat am 29. November 2018 den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Mietrechtsanpassung in zweiter und dritter Lesung beschlossen. Diese Änderung des Mietrechts basiert auf der Grundlage des Koalitionsvertrages, welche in einem nunmehr gefundenen Kompromiss beschlossen wurde. Im Einzelnen werden folgende Änderungen wirksam:
– Umlage der Modernisierungskosten
Die Kosten der Modernisierung sollen nur noch in Höhe von 8 % jährlich gegenüber dem Mieter umgelegt werden können.
Für die Umlage der Modernisierungskosten wird eine Kappungsgrenze von 3,00 €/m² Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren eingeführt. Liegt die Miete unterhalb von 7,00 €/m² darf die Modernisierungsumlage nur 2,00 €/m² innerhalb von 6 Jahren betragen.
– Berechnung der Modernisierungsumlage
Für die Berechnung der Modernisierungsumlage in Form der Mieterhöhung wird ein vereinfachtes Verfahren dergestalt wirksam, dass bei Kosten von höchstens 10 T€ ein pauschaler Abzug von 30 % für Instandsetzungsaufwand erfolgen kann.
– „Herausmodernisierung“ als Pflichtverletzung
Die Ankündigung von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen darf nicht zur Veranlassung von Kündigungen durch den Mieter genutzt werden.
Eine Pflichtverletzung des Vermieters wird vermutet, wenn nach der Ankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten mit den Baumaßnahmen begonnen wird oder die Maßnahmen nach Baubeginn mehr als 12 Monate ruhen, wenn eine Mieterhöhung von mindestens 100 % angekündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
Der Vermieter kann sich von der Vermutung entlasten, wenn er nachvollziehbare Gründe vorbringen kann.
Das gezielte „Herausmodernisieren“ stellt künftig eine Ordnungswidrigkeit dar, welche mit einer Geldbuße bis zu 100.000 € geahndet werden kann.
– Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken
Wenn gewerbliche Mietverhältnisse mit Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege zur Wohnraumüberlassung für Personen im sozialen Interesse geschlossen werden, soll die Anwendung der Vorschriften des Wohnraummietrechts wirksam werden.
– Besonderheiten bei Wohnraum in Gebieten mit erhöhtem Wohnraumbedarf (Mietpreisbremse)
Bei der Vermietung und Vereinbarung eines Mietpreises über dem zulässigen Mietpreis ist der Vermieter verpflichtet, unaufgefordert Auskunft über die vorherige vereinbarte Miete vor Abschluss des Mietvertrages zu erteilen.
Für Mieter wird es künftig einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Eine Rückforderung von überzahlter Miete wird begrenzt auf die Mieten, die nach erfolgter Rüge fällig geworden sind.
Entsprechend dem Beschluss des Bundestages muss das Gesetz noch den Bundesrat durchlaufen.
Die letzte Sitzung des Bundesrates findet am 14.12.2018 statt. Das Mietrechtsanpassungsgesetz könnte am 1. Januar 2019 in Kraft treten, sofern keine Antragstellung zur Anrufung des Vermittlungsausschusses erfolgt.
Dietmar Strunz
Rechtsanwalt
Kanzleiforum 12/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz