Erweiterte Informationspflichten in der Heizkostenabrechnung

Viele Wohnungsunternehmen sind noch mit der Einführung der monatlichen Verbrauchsinformationen (uVI) beschäftigt, die für viele Liegenschaften bereits seit Januar 2022 zu erstellen sind. Dennoch sollte das Augenmerk auch bereits auf die Gestaltung der Abrechnung für 2022 gelenkt werden, da dann zusätzliche Informationspflichten in der Heizkostenabrechnung bestehen.

Zusätzliche Informationen für die Mieter bedeuten zugleich auch immer, dass bestimmte Daten zusätzlich oder anders erfasst und gebucht werden müssen und dass zusätzlicher Ermittlungs- und Berechnungsaufwand eingeplant werden muss.

 

Für Heizkostenabrechnungen zu Abrechnungszeiträumen, die ab dem 01.12.2021 begonnen haben, sind in § 6a Abs. 3 HeizkV zusätzliche Informationspflichten enthalten.

Die Abrechnungen oder begleitende Informationsschreiben bzw. online-Informationen müssen zwingend die folgenden Informationen enthalten:

 

1. Kosten und Energieträger

• den Anteil der eingesetzten Energieträger und bei Nutzern, die mit Fernwärme aus Fernwärmesystemen versorgt werden, auch über die damit verbundenen jährlichen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes,
• die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle,
• die Entgelte für die Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, einschließlich der Eichung sowie für die Ablesung und Abrechnung,

Die Informationen sollten sich sämtlichst aus den Rechnungen der Versorger und der Messdienstunternehmen ergeben. Die unterschiedlichen Kostenbestandteile sollten bereits getrennt erfasst werden, um später die Daten im Datenaustausch mit den Messdienstunternehmen bereitstellen zu können.

 

2. Kontaktinformationen,

• darunter Internetadressen von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen oder ähnlichen Einrichtungen, bei denen Informationen über angebotene Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, Endnutzer-Vergleichsprofile und objektive technische Spezifikationen für energiebetriebene Geräte eingeholt werden können,

Hier könnten beispielsweise die Daten der Verbraucherzentrale oder von co2online angegeben werden. Quantitative oder qualitative Vorgaben zu den anzugebenden Einrichtungen enthält die Verordnung nicht.

 

3. Angaben nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz

• im Falle eines Verbrauchervertrags (wie allen Wohnungsmietverträgen) die Information über die Möglichkeit der Durchführung von Streitbeilegungsverfahren nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz,

Dabei kann, wie auch in den AGB, darauf hingewiesen werden, dass eine Pflicht zur Teilnahme an einem solchen Verfahren für das Unternehmen nicht besteht und das Unternehmen zur Teilnahme auch nicht bereit ist. Erfahrungsgemäß sind Streitigkeiten über Betriebs- bzw. Heizkostenabrechnungen nicht für ein solches Verfahren geeignet, da es häufig um Detailfragen geht und eine Klärung auch für spätere Zeiträume gefunden werden muss. Der schnelle Vergleich ist daher häufig nicht der beste Weg zur Streitbeendigung.

 

4. Vergleich mit Durchschnittsnutzer

• Vergleiche mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie, wobei im Fall elektronischer Abrechnungen ein solcher Vergleich online bereitgestellt und in der Abrechnung darauf verwiesen werden kann,

Nach wie vor fehlt es wie bei der uVI an einer Definition des Durchschnittsnutzers. Eventuell könnte der Durchschnittsnutzer in der Liegenschaft ermittelt werden, was eine verwertbare und nachvollziehbare Aussage für den Mieter beinhalten würde. Alle weiter abstrahierten Durchschnittswerte sind in ihrem Aussagegehalt für den Mieter problematisch.

 

5. Verbrauchsanalyse 2.0

• einen Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs des jüngsten Abrechnungszeitraums des Nutzers mit seinem witterungsbereinigten Energieverbrauch im vorhergehenden Abrechnungszeitraum in grafischer Form.

Die Daten für die Witterungsbereinigung können beim Deutschen Wetterdienst bezogen werden.

 

Die Informationen zu Nr. 1. bis 3. beziehen sich jeweils auf die gesamte Abrechnungseinheit bzw. sind allgemeiner Natur und müssen nicht auf den Verbrauchsanteil des Nutzers heruntergebrochen werden.

Die unter den Nummern 4. und 5. aufgeführten Informationspflichten beziehen sich hingegen jeweils auf den Verbrauch des konkreten Nutzers.

Um den Informationspflichten nachzukommen, bedarf es der umfangreichen Weitergabe von zusätzlichen Informationen durch die Eigentümer an die Abrechnungsdienstleister. Hierzu sollten frühzeitig die zusätzlichen Informationen im ERP-System der Verwaltung erfasst werden. Zugleich sollte mit dem Abrechner abgestimmt werden, wie die Daten übermittelt werden können und insbesondere welche Schnittstellen für den automatischen Datenaustausch zur Verfügung stehen.

 

Martin Alter
Rechtsanwalt