Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vorgelegt. Wesentliche Eckpunkte darin sind:
1. Definition der Wohnfläche
Vereinbaren die Parteien nichts anderes, soll einheitlich für bis 31.12.2003 fertig gestellte Gebäude die II. BV, für danach fertig gestellte Gebäude die Wohnflächenverordnung anzuwenden sein – unabhängig vom Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Die Grundflächen von Balkonen und Terrassen ist dabei stets (!) nur zu einem Viertel anzurechnen. Eine abweichende Vereinbarung darf nur nach (nicht näher bezeichneten) anerkannten Regeln der Technik zur Berechnung von Wohnraum erfolgen und den Mieter nicht benachteiligen. Bisherige andere Vereinbarungen in Bestandsverträgen sind von dieser Neuregelung nicht betroffen.
2. Vereinfachtes Verfahren bei Modernisierung § 559 c BGB
Belaufen sich die reinen Modernisierungskosten für die Wohnung auf höchstens 10 T€, kann der Vermieter die Umlage in einem vereinfachten Verfahren geltend machen. Das heißt, er muss die konkret in Abzug zu bringenden Instandsetzungskosten nicht mehr angeben und nachweisen, sondern kann pauschal 30 % hierfür ansetzen. Innerhalb der nächsten 5 Jahre sind dann aber keine weiteren Mieterhöhungen nach § 559 BGB möglich. Das Verfahren ist anwendbar, wenn die Modernisierungsankündigung nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zugegangen ist.
3. Höchstprozentsatz der Modernisierungsumlage 8 %
Für die ersten 5 Jahre ab Inkrafttreten des Gesetzes darf die Modernisierungsumlage max. 8 statt bislang 11 % betragen. Bis dahin sollen die Auswirkungen dieser Reduzierung durch den Gesetzgeber untersucht und eine dauerhafte Ermäßigung geprüft werden. Die Absenkung sei wegen der allgemeinen Reduzierung des Zinsniveaus gerechtfertigt.
4. Neue Kappungsgrenze für Modernisierungen
Erstmals wird auch für Modernisierungen eine Kappungsgrenze von 3 €/m² und Monat innerhalb von 6 Jahren eingeführt. Dabei dürfen Freiflächen wiederum nur zu ¼ angesetzt werden. Eine Mieterhöhung nach §§ 558 ff. oder § 560 BGB auch kurz vor oder nach der Modernisierungsmieterhöhung bleibt jedoch möglich.
Der Entwurf führt an, die finanziellen Belastungen für Mieter aufgrund Modernisierungsmieterhöhungen seien für viele nicht mehr tragbar. Grund hierfür seien die erhöhten gesetzlichen energetischen Anforderungen sowie der demografische Wandel.
5. Verschärfung des Härteeinwands
Der Vermieter muss den Mieter in der Ankündigung klar und verständlich sowie optisch hervorgehoben über einen möglichen Härteeinwand belehren. Die Frist für den Härteeinwand wird um einen Monat verlängert.
6. Neuregelungen für angespannte Wohnungsmärkte
Die Auskunftspflichten des Vermieters im Rahmen der Regelungen zur Mietpreisbremse wurden verschärft, Anforderungen an die Rüge durch den Mieter erleichtert. Kündigt der Vermieter eine bauliche Veränderung in der Absicht an, den Mieter selbst zur Mietvertragskündigung zu bewegen (sog. Hinausmodernisieren), soll dies Schadenersatzansprüche des Mieters begründen und eine Ordnungswidrigkeit nach dem WiStrG darstellen.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
Kanzleiforum 06/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz