Energiepreissteigerung und Energiearmut – Eine Belastung auch für das Wohnraummietverhältnis

Zum Jahresbeginn 2013 hat der größte Teil der Stromanbieter Preiserhöhungen sowohl in den Grundversorgungstarifen, als auch in den Sondervertragsbeziehungen, angekündigt.

Dies trifft im Ergebnis nicht nur die Wohnungsmieter als Endverbraucher sondern auch die Immobilienwirtschaft, die selbst eine Vielzahl von Stromabnahmestellen betreibt. Hier soll nicht auf die Berechtigung der Strompreisanpassung eingegangen werden, die sich in der Regel nach § 315 BGB beurteilt, sondern die Auswirkungen für den Endverbraucher und die Rolle des Vermieters.

Soweit der Immobilienvermieter Strom für Hauslicht, Aufzug, Heizung und andere elektrisch betriebene Haustechnik benötigt, können die Kosten nach den Vorgaben der §§ 556 f. BGB im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden. Dadurch erhöhen sich natürlich die absoluten Kostensteigerungswerte aus der Strompreiserhöhung die in der öffentlichen Diskussion bislang weitestgehend auf der Grundlage des Haushaltsverbrauchs hochgerechnet wurden.

Die Kostensteigerungen bei den Betriebskosten kann, auf der Basis einen Betriebskostenabrechnung, mit entsprechender ausdrücklicher Begründung auch zum Anlass für eine Erhöhung der Vorauszahlungen genutzt werden.

Deutlich schwieriger sind für den Vermieter die Fälle zu handhaben, in denen Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Stromlieferanten nicht nachkommen können und dieser daher die Stromzufuhr der bewohnten Wohnung unterbrechen lässt. Auch wenn es keine mietrechtlichen Vorgaben zur Art der Versorgung der Wohnung mit Elektroenergie gibt, dürfte es einhellige Auffassung sein, dass eine Nutzbarkeit der Wohnung den Anschluss an die Versorgung mit Elektroenergie voraussetzt. Davon abgesehen, dass ohne Strom in vielen Wohnungen auch kein Warmwasser bereitet und die meisten Küchengeräte nicht genutzt werden können, sind auch die in der Wohnung vorhandenen Haustechnikanlagen, wie elektrische Lüfter und auch Etagenheizungen ohne Strom nicht zu betreiben.

Aus diesem Grund wird die Unterbrechung der Stromversorgung als Mangel der Mietsache angesehen, wobei ein Mieter darauf eine Mietminderung selbstverständlich nicht stützen kann, wenn er durch seinen Zahlungsverzug die Unterbrechung der Stromversorgung selbst verursacht hat. Dies hat der BGH in einem Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 113/10 – entschieden.

Ganz eindeutig ist die Rechtlage indes nicht. Nach der Reform des Energierechts und der Schaffung von Stromgrundversorgungsverordnung (StromGVV) und Niederspannungsanschlussverordnung (NAV), bestehen nämlich in Bezug auf den Stromanschluss für eine Mietwohnung zumindest zwei, in manchen Fällen sogar drei unterschiedliche Rechtsverhältnisse. Zum einen ist da der Stromliefervertrag zwischen dem Wohnungsnutzer und einem Stromlieferanten. Zum Anderen existiert ein Anschlussvertrag zwischen dem lokalen Netzbetreiber und dem Gebäudeeigentümer. Letztlich kann auch noch ein gesonderter Messstellenbetreibervertrag zwischen dem Wohnungsnutzer und einem Messstellenbetreiber bestehen.

Wenn nun der Wohnungsmieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, besteht für den Stromlieferanten nach § 19 Abs. 2 StromGVV die Möglichkeit, nach vorheriger Ankündigung die Stromzufuhr zu unterbrechen. Dazu bedient er sich der Dienste des Netzbetreibers, der die Stromzufuhr physikalisch unterbricht, also den Zähler abklemmt.

Durch die physikalische Trennung wird aber eben auch in den Anschlussvertrag mit dem Gebäudeeigentümer eingegriffen, was eine Vertragsverletzung darstellen kann. Spätestens dann, wenn der Stromzähler sogar entfernt wird und damit auch vorerst die Belieferung mit Strom durch einen anderen Stromlieferanten verhindert wird, kann ein Verstoß gegen Verpflichtungen aus dem Anschlussvertrag vorliegen. Dagegen sollte sich der Gebäudeeigentümer zur Wehr setzen um sich nicht selbst in die Gefahr zu begeben, seinerseits den Mietvertrag dadurch zu verletzten, dass ein Stromanschluss nicht vorgehalten wird. Nach der erwähnten Entscheidung des BGH geht auch dieser davon aus, dass den Vermieter eine vertragliche Pflicht zur Vorhaltung des Stromanschlusses trifft. Nach Ausbau des Zählers könnte diese Pflicht verletzt sein.

Um in diesem Bereich seinen Einfluss ausüben zu können, sollten die Zählplätze in Wohngebäuden so gestaltet sein, dass sie nicht ohne Kontrolle des Gebäudeeigentümers zugänglich sind. Auf diese Weise kann dem eventuell rechtswidrigen Ausbau des Zählers entgegengewirkt werden und der Gebäudeeigentümer erlangt Kenntnis davon, wenn in einer Wohnung die Stromzufuhr gesperrt wird. Schon zum Schutz der Bausubstanz sollte er bei einer Sperrung aktiv werden. Denn ohne Heizung und Lüftung lassen weitere Schimmelschäden in der kälteren Jahreszeit nicht lange auf sich warten.

Martin Alter
Rechtsanwalt

im Kanzleiforum 12/2012

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz