Die Zusammenlegung von Sondereigentumseinheiten in der WEG

Ein Wohnungseigentümer kann aus verschiedenen Gründen ein Interesse daran haben, die in seinem Eigentum stehenden Sondereigentumseinheiten bei baulicher Möglichkeit zusammenzulegen. Tritt er mit seinem Anliegen an den Verwalter heran, stellt sich für diesen die Frage nach dem richtigen Vorgehen. Zunächst muss zwischen baulicher und rechtlicher Vereinigung unterschieden werden.

Bauliche Zusammenlegung

Da die tatsächliche Zusammenlegung von mehreren Sondereigentumseinheiten in der Regel mit einem Wand- oder Deckendurchbruch einhergeht, handelt es sich in diesen Fällen um eine bauliche Veränderung, für den nach § 20 WEG ein gestattender Beschluss der Wohnungseigentümer nötig ist, sofern Gemeinschaftseigentum durch die Zusammenlegung betroffen ist. Das ist bei einem Durchbruch der Decke/dem Boden oder tragenden Wänden, welche nach § 5 Abs. 2 WEG dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, der Fall. Nach § 20 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

Von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Wand oder der Decke, sind nicht ohne weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzuordnen (BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 – V ZR 86/24). So reicht es nicht aus, dass durch die Zusammenlegung die Abgeschlossenheit der Einheiten verloren geht oder ein von der Teilungserklärung abweichender Zustand geschaffen wird (so Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 20 WoEigG, Rn. 150; BGHZ 146, 241 = MDR 2001, 497). Insbesondere dient die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur der Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum, was auch bei einem Zusammenschluss weiterhin möglich bleibt.

Wand- und Deckendurchbrüche können jedoch den Bestand, die Stabilität, die Solidität und die Sicherheit des gesamten Gebäudes beeinträchtigen.

Sofern vernünftige Zweifel an der Unbedenklichkeit des Bauvorhabens im Hinblick auf statische und/oder brandschutztechnische Risiken für das Gebäude – auch hinsichtlich Langzeitfolgen wie Risse und Setzungen – nicht ausgeschlossen werden können, müssen folglich alle Wohnungseigentümer dem geplanten Zusammenschluss der Sondereigentumseinheiten zustimmen (so Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 20 WoEigG, Rn. 150; BGH v. 21.12.2000 – V ZB 45/00; OLG Hamburg v. 27.07.1976 – 2 W 34/76, MDR 1977, 230; OLG Karlsruhe v. 12.01.1978 – 3 W 14/77, OLGZ 1978, 172 = MDR 1978, 495; BayObLG v. 14.02.2002 – 2Z BR 187/01). Wurden vernünftige Zweifel für eine Beeinträchtigung ausgeräumt, reicht nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes für das Zustandekommen des gestattenden Beschlusses die einfache Mehrheit aus.

Für den Nachweis der Unbedenklichkeit des Bauvorhabens ist der bauwillige Eigentümer verantwortlich und muss daher auf seine Kosten der Gemeinschaft die Baugenehmigung, die konkrete Baubeschreibung nebst Bauzeichnung und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung eines anerkannten Gutachters/Statikers sowie Brandschutz- und Schallschutznachweise vorlegen. Der Verwalter sollte ihn entsprechend auffordern.

Nach Vorlage der Unterlagen sollten diese bereits der Einladung zur Eigentümerversammlung beigefügt werden, um den übrigen Eigentümern eine umfassende Prüfung zu ermöglichen. In der Eigentümerversammlung müssen die Unterlagen besprochen und mit Blick auf die Unbedenklichkeit des Bauvorhabens mit den Eigentümern ausgewertet sowie das Ergebnis entsprechend im Versammlungsprotokoll notiert werden. Ferner empfiehlt sich die Klarstellung, dass allein die bauliche und nicht die rechtliche Vereinigung der Sondereigentumseinheiten Gegenstand des Beschlusses ist, sodass es zu keiner Änderung der Miteigentumsanteile kommt.

Der gestattende Beschluss muss mit Blick auf den Bestimmtheitsgrundsatz alle wesentlichen Eckpunkte des Bauvorhabens unter Bezugnahme auf die vorliegenden Bauunterlagen und Unbedenklichkeitsbescheinigungen enthalten sowie die Kostenverteilung festlegen. In der Regel hat der bauwillige Eigentümer sämtliche Bau- und Folgekosten zu tragen und stellt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von Schadenersatzansprüchen Dritter frei. Die Gestattung kann an die Erfüllung bestimmter Bedingungen/Auflagen gebunden werden, die in dem Beschluss aufzuzählen sind.

Beispiele dafür sind:

Durchführung ausschließlich durch ein zugelassenes Fachunternehmen nach den anerkannten Regeln der Baukunst;
Treppenkonstruktion mit wirksamer Körperschalldämmung;
Einhaltung der Brandabschnittsanforderungen und ggf. notwendiger Abschottungen;
Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorgaben;
Pflicht des bauenden Eigentümers zum Abschluss einer Versicherung gegen alle durch den Umbau verursachten Schäden am Gemeinschaftseigentum sowie am Sondereigentum anderer Miteigentümer (Bauherrenhaftpflichtversicherung, ggf. eine Bauleistungsversicherung);
Bestätigung der bestehenden Gebäudeversicherung, dass der Versicherungsschutz auch nach dem Umbau fortbesteht;
Beweissicherung vor Baubeginn sowie nach Beendigung der Bauarbeiten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen;
Einhaltung der Baustellen- und Hausordnung, Festlegung der zulässigen Arbeitszeiten; Pflicht zur Reinigung der Gemeinschaftsflächen;
Rückbaupflicht des bauwilligen Eigentümers auf eigene Kosten bei nachträglichen Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums oder bei Verstößen gegen Auflagen;
Informations- und Überwachungsrechte:
- Pflicht des bauwilligen Eigentümers, den Baubeginn mindestens 14 Tage vorher dem Verwalter anzuzeigen;
- Pflicht des bauwilligen Eigentümers, einen Bauzeitenplan und Ansprechpartner zu benennen;
- Zutrittsrecht für Verwalter oder Beauftragte zur Kontrolle der Arbeiten und Einhaltung der Auflagen;
- Pflicht des bauwilligen Eigentümers, nach Fertigstellung den Abnahmebericht des Fachunternehmens vorzulegen nebst Recht des Verwalters und des Beirats zur Vorortkontrolle.
Wichtig ist, dass Verwalter vor der Beschlussfassung die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auf abweichende Regelungen, wie bspw. einen Zustimmungsvorbehalt des Verwalters, überprüfen.
1. Rechtliche Vereinigung
Von der baulichen Zusammenlegung ist die rechtliche Vereinigung durch Grundbuchänderung nach § 890 BGB zu unterscheiden. Die Zustimmung der anderen Eigentümer ist hier nicht notwendig, sofern sie rechtlich nicht betroffen sind. Die Zusammenlegung kann jedoch, abhängig von dem im Einzelfall geltenden Schlüssel, Auswirkungen auf das Stimmrecht und die Kostenverteilung haben.

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin