Die wichtigsten Nebenpflichten des Mieters im Wohnraummietverhältnis

Neben der Pflicht aus § 535 Abs. 2 BGB dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten, hat der Mieter einige Nebenpflichten zu erfüllen, die weder im Gesetz noch im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden, für ein reibungsloses Mietverhältnis jedoch essenziell sind. Zu den wichtigsten Nebenpflichten zählen die Obhuts- und Duldungspflicht sowie die Aufklärungs – und Informationspflicht des Mieters.

 

1. Die Obhutspflicht des Mieters

Der Mieter ist ab Überlassung der Mietsache bis zur Rückgabe des Besitzes verpflichtet, mit der Mietsache schonend und pfleglich umzugehen und alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an ihr führen kann (So BGH NZM 2017, 144 Rnr. 14; BeckOK MietR/Gras, 33. Ed. 1.8.2023, BGB § 535 Rn. 4000). Im Rahmen seiner Obhutspflicht muss der Mieter in zumutbarem und gebotenem Umfang auch zur Schadensvermeidung aktiv tätig werden. Sachschäden an der Mietsache, die durch eine schuldhafte Verletzung der Obhutspflicht entstanden sind, hat der Mieter dem Vermieter nach § 536 c Abs. 1 S.  1 BGB unverzüglich anzuzeigen. Als Entschädigung kann der Vermieter entweder nach §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands oder nach §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 2 BGB eine angemessene Geldzahlung vom Mieter verlangen (vgl. BGH v. 02.02.2022 -XII ZR 46/21 -; BGH v. 27.06.2018 – XII ZR 79/17). Dieser sog. Schadensersatz neben der Leistung kann ohne vorherige Fristsetzung unmittelbar geltend gemacht werden (BGH NZM 2018, 320 Rn 23; BeckOK MietR/Gras, 33. Ed. 1.8.2023, BGB § 535 Rn. 4001).

 

2. Pflicht zur Zutrittsgewährung – Duldungspflicht des Mieters

Ein Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters ist im Gesetz nicht geregelt. Es besteht jedoch eine aus § 242 BGB herzuleitende vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter und dessen erforderlichen Vertretern den Zutritt zu den Mieträumen zu gewähren. Ein generelles Recht des Vermieters, die Mietsache ohne besonderen Anlass in regelmäßigen Abständen zu besichtigen, ist verfassungsrechtlich jedoch zu verneinen (vgl. BVerfG NZM 2004, 186). Vielmehr muss für des Betreten der Wohnung stets ein konkreter sachlicher Grund vorliegen; abweichende Klauseln in vorformulierten Mietverträgen sind unwirksam (so BGH NZM 2014, 635 Rn. 19 ff.; BeckOK MietR/Gras, 33. Ed. 1.8.2023, BGB § 535 Rn. 4200).

Der Vermieter bzw. die von ihm beauftragten Personen haben den Mieter außer bei Gefahr in Verzug rechtzeitig über den geplanten Zutritt zu informieren, wobei sieben Tage Vorlauf in der Regel ausreichend sind. Im Rahmen einer berechtigten Besichtigung muss der Mieter Fotoaufnahmen des Vermieters dulden, sofern allein die Wohnung und keine Personen fotografiert werden und dies zur Feststellung des Wohnungszustands erforderlich ist (so AG Schöneberg BeckRS 2004, 30988267; AG Frankfurt a. M. BeckRS 9998, 17097; AG Düsseldorf NZM 1998, 912). Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Zutrittsgewährung in unberechtigter Weise trotz mehrfacher Aufforderung nicht nach, kann das den Vermieter – in der Regel nach Abmahnung – zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigen (vgl. LG Berlin vom 02.06.2017 – 63 S 316/16; LG Oldenburg ZMR 2012, 956). Ferner kann der Vermieter auf Duldung des Zutritts klagen. Den einstweiligen Rechtsschutz kann er jedoch nur beanspruchen, wenn dies zur Beseitigung erheblicher Gefahren für Personen und/oder Sachen erforderlich ist (so LG Duisburg, NZM 2006, 887).

 

3. Aufklärungs – und Informationspflicht des Mieters

Es besteht keine allgemeine Pflicht des Mieters den Vermieter über alles aufzuklären, was dessen Willensentschließung in irgendeiner Weise beeinflussen könnte. So muss der Mieter den Vermieter bspw. nicht ungefragt über seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse aufklären, über seine Zahlungsunfähigkeit allerdings schon (so LG Gießen, ZMR 2001, 894). Zulässige Fragen des Vermieters, bspw. im Rahmen der Selbstauskunft, müssen vollständig und wahrheitsgemäß beantwortet werden. Darüber hinaus ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter über solche Umstände aufzuklären, die für diesen von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung er erwarten darf. Das gilt insbesondere für solche Tatsachen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden oder dem Vermieter einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen können. So muss der Mieter den Vermieter bspw. darüber aufklären, wenn durch Personen seines Haushalts aufgrund Krankheit oder Behinderung Hausfriedensstörungen zu erwarten sind, die andere Mieter zu einer Mietminderung oder den Vermieter sogar zur Kündigung berechtigen werden. Im Übrigen kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an (für alles Vorstehende: Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2022, BGB § 543 Rn. 72-76). Auch während der Mietzeit kommt dem Mieter gegenüber dem Vermieter eine Informationspflicht zu. So muss der Mieter den Vermieter bspw. über den Wegfall eines Mangels informieren, wegen dem er bisher die Miete gemindert hat. Bei fehlender und falscher Aufklärung kann der Vermieter wegen Täuschung zur Anfechtung des Mietvertrags nach § 123 BGB berechtigt sein (so LG Wiesbaden, WuM 2004, 399; OLG Naumburg, NZM 2009, 128).

 

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin