Die Mietkaution – Probleme der Abrechnung
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, über die erhaltene Mietkaution dem Mieter eine Abrechnung zu erteilen. Im Rahmen dieser Abrechnung ist bei Bestehen von Forderungen gegenüber dem Mieter die Aufrechnung zu erklären.
Der Inhalt der Abrechnung muss den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen.
Die Kosten für die Auflösung des Kautionskontos sind vom Mieter zu tragen und werden von der Kautionssumme abgezogen bzw. aufgerechnet.
Frist der Abrechnung
Eine gesetzliche Regelung bezüglich der Abrechnungsfrist gegenüber dem Mieter besteht nicht.
In der Rechtsprechung gibt es dazu unterschiedliche Auffassungen, die u. a. auch in den konkreten Einzelfällen begründet sind.
Die kürzeste Frist wird mit 2 Monaten angenommen, da der Schadenersatzanspruch auch durch einen Kostenvoranschlag ermittelt werden kann.
Eine zweite Ansicht geht davon aus, dass 3 Monate ausreichend sind, da eine zu erwartende Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung durch Schätzung ermittelt werden kann. Andererseits wird bei einer begründeten nicht unerheblichen Nachzahlungsprognose eine 9-monatige Frist der Abrechnung für möglich erachtet.
In aller Regel ist davon auszugehen, dass die Abrechnung der Kaution 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache an den Vermieter fällig ist.
Inhalt der Abrechnung
Der Vermieter ist nicht an eine bestimmte Form der Abrechnung gebunden. Es sollten jedoch nachfolgende Angaben beinhaltet sein:
- Bezifferung der erhaltenen Gelder unter Beachtung etwaiger Ratenzahlungen
- Mitteilung des Datums der Anlage der Kaution
- Darstellung der Zinserträge unter Beifügung einer entsprechenden Zinsberechnung
- Mitteilung des Datums der Auflösung der Anlage
- Benennung des Gesamtbetrages
- Mitteilung über die Auskehr des Guthabens an den Mieter
- Erklärung der Aufrechnung mit Gegenforderungen
- Ausübung von Zurückbehaltungsrechten (Betriebskosten)
- Bezeichnung der einzelnen Gegenforderungen und deren Höhe
Die Abrechnung ist plausibel und nachvollziehbar zu gestalten.
Entsprechend einer Entscheidung des BGH vom 24.07.2019 zu Az. VIII ZR 141/17 kommt eine Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam zustande, wie etwa bei der klageweisen Durchsetzung von Forderungen gegen den Mieter ohne Vorbehalt weiterer möglicher Forderungen. Denn damit bringt der Vermieter zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die Forderung aus der Klage beschränkt.
Anforderungen an die Aufrechnung
Aus der Aufrechnungserklärung muss die Aufrechnungsreihenfolge ersichtlich sein, da diese für eine Verjährungsfolge eine entscheidende Rolle spielen kann.
Es ist zu empfehlen, zuerst mit den Schadenersatzforderungen und dann mit Forderungen aus rückständigem Mietzins aufzurechnen. Insbesondere ist dies entscheidend, wenn die Kaution zur Deckung der Gesamtforderungen des Vermieters nicht ausreicht, weil wegen der Schadenersatzansprüche das Verjährungsrisiko von 6 Monaten droht.
In dem Fall, wo die Kaution zur Deckung der Ansprüche des Vermieters ausreicht, ist die Frage der Verjährung zu vernachlässigen, da auch mit verjährten Forderungen aufgerechnet werden kann.
Völlig anders gestaltet sich die Situation, wenn der Mieter die Kaution in Form eines an den Vermieter verpfändeten Sparbuches geleistet hat.
Da der Mieter mit Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Pfandfreigabe hat, kann der Vermieter mangels Gleichartigkeit der Ansprüche nicht mit verjährten Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis aufrechnen.
Fälligkeit der Rückzahlung der Kaution
Entsprechend dem Urteil des BGH vom 20.07.2016 zu Az. VIII ZR 263/14 wird die Rückzahlung der Kaution sofort mit erfolgter Abrechnung gegenüber dem Mieter fällig.
Unabhängig davon ist dem Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist für die Erteilung der Abrechnung (s. o.) einzuräumen.
Nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter wegen seiner bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen, ohne dass er weitere Aktivitäten entfalten muss.
Bei vorbehaltloser Rückzahlung der Kaution sind weitere Forderungen des Vermieters ausgeschlossen.
Dietmar Strunz
Rechtsanwalt
