Die Grundsteuerreform- was ändert sich für Grundbesitzer?

Mit Urteil vom 10.04.2018 hatte das Bundesverfassungsgericht das derzeitige System der grundsteuerrechtlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt mit der Begründung, dass das derzeitige System gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße, da gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt werden. Bis zum 31.12.2019 musste eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden. Der Bundesgesetzgeber hat die Steuerreform in einem aus drei Gesetzen bestehenden Gesetzespaket festgeschrieben:

 

• Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts:

Dieses Gesetz beinhaltet die neuen Bewertungsregeln sowie den Zeitpunkt der Neubewertung: Stichtag 01. Januar 2022 à die an diesem Tag bestehenden Verhältnisse werden zu Grunde gelegt.

 

• Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung:

Dieses Gesetz räumt den Gemeinden das Recht ein, ab dem Jahr 2025 aus städtebaulichen Gründen auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen.

 

• Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes (Art. 72, 105 und 125b):

Mit dieser Gesetzesänderung wurde die Gesetzgebungskompetenz des Bundes im Grundgesetz festgeschrieben und den Ländern das Recht eingeräumt, bei der Grundsteuer eigene, vom Bundesgesetz abweichende landesrechtliche Regelungen einzuführen. à Hiervon haben lediglich die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht; das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben jedoch vom Bundesmodell abweichende Steuermesszahlen eingeführt.

Ziel der Reform sei es, das Gesamtaufkommen der Grundsteuer auf gesamtstaatlicher Ebene annähernd gleich zu halten, sodass seitens der Gemeinden und Städte die nötigen Einnahmen weiterhin gesichert sind, die Bürger/innen aber insgesamt nicht mehr belastet werden.

 

Wie berechnete sich die Grundsteuer vor der Reform?

Bisher basierte die Berechnung auf jahrzehntealten Grundstückswerten, den sogenannten Einheitswerten. In den ostdeutschen Ländern stammen diese Werte aus dem Jahr 1935.

Diese Einheitswerte werden mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl und anschließend mit dem Hebesatz multipliziert (Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz). Während die Steuermesszahl bisher bundeseinheitlich festgelegt war, wurde der Hebesatz von den Gemeinden bestimmt.

 

Wie berechnet sich die Grundsteuer nach der Reform?

Auch nach der Reform berechnet sich die Grundsteuer aus einer Multiplikation des Wertes des Grundstückes, der Steuermesszahl und dem Hebesatz. Jedoch werden die hierfür herangezogenen Werte anders ermittelt.

 

1. Berechnung des Grundsteuerwertes

Wesentliche Faktoren für die Berechnung des Grundsteuerwertes sind der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes

 

2. Steuermesszahl

Zum Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich zwischen den aktuellen und den seit dem Jahr 1935 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind, wird die Steuermesszahl auf etwa 1/10 des bisherigen Wertes gesenkt. Für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) bedeutet dies eine Senkung von 0,35 % auf 0,031 % und für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke) eine Senkung auf 0,034 %.

Der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und gemeinschaftliches Wohnen soll auch über die Grundsteuer gefördert werden, sodass diese Gesellschaften einen weiteren Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 % erhalten, der sich steuermindernd auswirkt.

 

3. Hebesatz

Die Gemeinden sollen bei einer Änderung des Grundsteueraufkommens aufgrund der Neubewertung eine Anpassung des Hebesatzes vornehmen, sodass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert.

Derzeit kann noch nicht beurteilt werden, wie sich die Grundsteuerzahlung einzelner Steuerpflichtiger verändern wird, da die derzeitigen Grundsteuerzahlungen sehr ungleich verteilt sind. Die folgende Abbildung zeigt beispielhaft, wie sich die Grundsteuerzahlungen für verschiedene Arten von Immobilien am Beispiel der Stadt Dresden verändern können.

 

Welche Pflicht habe ich als Grundstückseigentümer für die Berechnung der neuen Grundsteuer?

Jeder Grundstückseigentümer ist verpflichtet, bis zum 31.10.2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abzugeben. Hierzu muss der Steuerzahler die Angaben für die Berechnung des Grundsteuerwertes übermitteln, mithin Angaben zur Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes und Wohn-/Nutzfläche. Dem Steuerzahler unbekannte Parameter können ab 01.07.2022 unter www.grundsteuer.sachsen.de, dem Grundsteuerportal Sachsen, recherchiert werden. Die Übermittlung der Erklärung ist frühestens ab 01. Juli 2022 möglich.

Nach § 228 Abs. 6 Bewertungsgesetz besteht die Pflicht zur elektronischen Einreichung der Erklärung. Hierfür kann das Portal „Mein Elster“ genutzt werden. Die elektronischen Formulare hierzu sollen ab 01.07.2022 im Portal „Mein Elster“ bereitgestellt werden. Die Übermittlung kann durch eine eigene Registrierung oder durch Angehörige, die bereits registriert sind, erfolgen.

Eine Aktualisierung der Bewertung soll dann aller sieben Jahre, jedoch weitestgehend automatisch erfolgen. Erstmals soll die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Werte zum 01.Januar 2025 festgesetzt werden.

 

 

Denise Claus
Rechtsanwältin