Die Belehrung über das Widerrufsrecht in der Wohnraummiete – wann ist sie erforderlich?
Wohnraummietverträge unterfallen grds. dem Schutzbereich des § 312 Absatz 3 BGB. Handelt es sich bei dem Vermieter um einen Unternehmer und bei dem Mieter um einen Verbraucher, soll der Mieter nach dem Willen des Gesetzgebers vor Überrumpelung und Druck geschützt werden.
1. Voraussetzung Verbrauchervertrag
Mieter = Verbraucher: Maßgebend ist, ob die natürliche Person (also keine mietende GmbH etc.) den Vertrag zu eigenen privaten Wohnzwecken abschließt, das Geschäft also nicht zu ihrer geschäftlichen Tätigkeit gehört. Auch wer beruflich selbst Hausverwalter oder Anwalt ist, wird also vom Widerrufsrecht geschützt, wenn er eine Wohnung anmietet.
und
Vermieter = Unternehmer: Zweifelhaft kann die Unternehmereigenschaft bei einem Privatvermieter sein, weil die Verwaltung eigenen Vermögens nicht zwingend eine unternehmerische Tätigkeit darstellt. Maßgebend ist der Umfang der Geschäftstätigkeit (Zahl der vermieteten Wohnungen) und ob dieser einen planmäßigen Betrieb erfordert. Hat der Vermieter einen gewerbsmäßig tätigen Verwalter beauftragt, indiziert das seine Unternehmereigenschaft deutlich.
Dem Mieter steht ein Recht zum Widerruf nur dann zu, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder als Fernabsatzvertrag geschlossen wurde.
2. VoraussetzungArt des Zustandekommens
Während früher nur sog. Haustürgeschäfte dem Widerrufsrecht unterfielen, also Fälle, in denen der Mieter in ihrer Wohnung überrascht wurden, sind nach heutigem Recht auch Verträge widerrufbar, die bspw. in einem Tagungsraum eines Hotels unmittelbar im Anschluss an eine Mieterversammlung oder in der vom Mieter nicht mehr bewohnten leerstehenden Wohnung zustande kommen. Maßgebend sind zwei alternative Voraussetzungen
Variante 1: Vertragsschluss außerhalb von Geschäftsräumen, § 312b BGB: Geschäftsräume sind die des Vermieters oder Hausverwalters, nicht aber ein Geschäftsfahrzeug, das vor der Wohnung des Mieters parkt und in dem dann der Vertrag unterzeichnet wird oder der Mieter seine Erklärung abgibt.
oder
Variante 2: Fernabsatzvertrag, § 312c BGB: Fernkommunikationsmittel sind Briefe, Mails, Textnachrichten oder Telefonate. Außerdem muss der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgen.
Die Einzelheiten sind hoch umstritten und die Anwendung auf Situationen im Wohnraum-vermietungsgeschäft oftmals unklar. Variante 1 setzt ein persönliches Treffen der Vertragsschließenden voraus, in dem zumindest der Verbraucher eine Erklärung abgibt. Variante 2 betrifft den Online-E-Commerce und Versandhandel. Jedoch wird vertreten, das Vorhalten eines Briefkastens oder einer Mailadresse genüge eigentlich nicht für ein organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem.
- Ausschluss des Widerrufsrechts
Das Recht zum Widerruf eines Wohnungsmietvertrages ist gemäß § 312 Abs. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter die gemietete Wohnung zuvor besichtigt hat. Erforderlich ist, dass der Mieter die Möglichkeit hat, sämtliche zum Mietobjekt gehörende Räume, auch Keller als Nebenräume, persönlich zu besichtigen. Es kann sich um einen Sammeltermin von Mietinteressenten handeln und die Wohnung kann auch noch vom Vormieter möbliert sein. Verweigert der Vermieter oder Vormieter auch nur die Besichtigung eines Teils der Wohnung / Nebenräume, ist das Besichtigungskriterium nicht erfüllt.
Verzichtet der Mieter freiwillig in der Besichtigung auf das Betreten einzelner Räume, ist er nicht schutzwürdig. Aber der Vermieter sollte sich tunlichst die Möglichkeit der Vollbesichtigung und die Durchführung des Besichtigungstermins überhaupt vom Mietinteressenten in Textform bestätigen lassen. Das Ansehen einer Musterwohnung oder die Besichtigung vor einem Umbau (wie Grundrissänderungen) genügen für den Ausschluss des Widerrufsrechts nicht. Die Wohnung muss sich aber noch nicht im endgültigen Vermietungszustand befinden, also bspw. noch nicht frisch renoviert sein. Es ist also ausreichend, nach Besichtigung zu vereinbaren, dass Waschbecken oder Fußbodenbelag erneuert werden, das ändert an der Vorbesichtigung nichts.
Der Mieter soll sich einen Eindruck von der Wohnung verschaffen können, also von Größe und Zuschnitt und derzeitigem Zustand – dessen Änderung vereinbarungsfähig ist. Auch der Eindruck von der Lage im Haus, von einwirkenden Geräuschen oder wahrnehmbaren Gerüchen sind für Mieter relevant. Eine virtuelle Besichtigung oder das Vorlegen von Bildern genügt daher für eine Vorbesichtigung nicht.
Derzeit umstritten ist, ob es ausreicht, wenn der Mietinteressent einen Vertreter zur Vorbesichtigung entsendet oder wenn nur einer von mehreren künftigen Mietern an der Besichtigung teilnimmt. Eine Stellvertretung bei Realakten ist nämlich gesetzlich nicht vorgesehen. Der Vermieter sollte daher auf der Teilnahme sämtlicher Mieter bestehen oder vorsorglich über das Widerrufsrecht belehren und vorher keine Investitionen in die Wohnung tätigen und den Gebrauch nicht überlassen. Risikobehaftet aber vielfach praktiziert ist das Verwenden von Vollmachten.
Der BGH versagt im Urteil vom 17.10.2018, Az. VIII ZR 94/17, dem Wohnraummieter auch ein Widerrufsrecht im Rahmen des gesetzlichen Vergleichsmietenanpassungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB. Hier werden in der Regel Fernkommunikationsmittel verwendet, nämlich Briefe oder Mails für die Übersendung des Erhöhungsverlangens und die Angabe der Zustimmung. Dem Gesetzeswortlaut nach bestünde demnach ein Widerrufsrecht. Der BGH meint jedoch, das Widerrufsrecht bestehe nicht, weil der Schutzzweck eine Anwendung nicht erfordere. Der Mieter befinde sich bei Abgabe seiner Zustimmungserklärung eben gerade nicht in einer Überrumpelungssituation.
Vielmehr verfüge er aufgrund der ausführlichen und erforderlichen Begründung des Erhöhungsverlangens über ausreichende Informationen, aufgrund der Mietdauer von mindestens einem Jahr kenne er die Wohnung und wegen der gesetzlich fixierten Frist für die Zustimmung von mindestens 2 Monaten werde er auch nicht überrumpelt. Der deutsche Gesetzgeber hat es dennoch bisher nicht geschafft oder als nötig erachtet, diese Rechtsprechung im Gesetz zu verlautbaren. Die EU-Richtlinie forderte übrigens gar keine Anwendung des Widerrufsrechts auf Wohnraummietverträge, dies beruht auf einer überschießenden Tätigkeit des deutschen Gesetzgebers.
Keine Widerrufsbelehrung ist auch bei einseitigen Vertragsänderungen, wie Modernisierungsumlagen nach §§ 559 ff. BGB, Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB, Kündigungen etc. erforderlich.
Weil andere Mietänderungsvereinbarungen, wie eine freiwillige Mieterhöhung nach § 557 BGB, aber gerade kein derartiges Verfahren mit Zustimmungsfristen und Begründungspflichten erfordern, sind sonstige Mietänderungs- und auch Mietaufhebungsvereinbarungen im Anwendungsbereich in der Regel widerrufbar und erfordern daher eine Widerrufsbelehrung.
Die Verpflichtung des Mieters muss entgeltlich sein. Verpflichtet er sich also bspw., eine Gebühr für eine Ratenzahlung oder eine Abstandssumme für eine vorzeitige Vertragsentlassung zu leisten oder Tätigkeiten, wie Renovierungen, auszuführen, ist die geschlossene Vereinbarung entgeltlich. Zweifelhaft ist das, wenn der Mieter dagegen nur Vorteile erlangt, er also bspw. einfach früher aus einem Mietvertrag entlassen wird, aber selbst für diesen Fall wird vereinzelt ein Widerrufsrecht befürwortet.
Empfehlenswert ist die Verwendung der gesetzlichen Musterbelehrung, BGH Urteil vom 1.12.2022, Az. I ZR 28/22.
Rechtsfolge des Widerrufs
Der Widerruf ist formlos und ohne Begründung möglich. Die Frist beträgt nach wirksamer Belehrung 14 Tage ab Vertragsschluss und Erhalt der Belehrung, bei unterlassener Belehrung ein Jahr und 14 Tage. Maßgebend ist die rechtzeitige Absendung.
Die Bindungen des Vertrages entfallen und alles Geleistete ist wechselseitig zurückzugeben. Bei einem widerrufenen Mietvertrag muss der Mieter also die Wohnung zurückgeben und der Vermieter sämtliche erhaltenen Zahlungen. Der Mieter hat keinen Bereicherungsausgleich für die Zeit, in der er die Wohnung benutzt hat, zu leisten, auch keine von seinem Verbrauch abhängigen Betriebskosten, vgl. LG Berlin 21.10.2021, Az. 67 S 140/21! Nur Schadenersatzansprüche für Beschädigungen sind nicht ausgeschlossen und Nutzungsersatz für den Fall der unterlassenen Herausgabe trotz Widerrufs.
Im Zweifel schützen die Belehrung und das Abwarten der Widerrufsfrist den Vermieter also besser. Besteht dagegen eindeutig kein Widerrufsrecht und belehrt der Vermieter dennoch darüber, kann dies u. U. als Einräumung eines freiwilligen Widerrufsrechts ausgelegt werden (umstr., a.A. OLG Frankfurt a. M. (24. Zivilsenat), Hinweisbeschluss vom 01.10.2025 – 24 U 20/25). Es kommt hier auf die Formulierung an.
Bei widerrufenen Vereinbarungen im Laufe des Mietverhältnisses muss der Vermieter ggf. erneut tätig werden. Wird bspw. eine Modernisierungsvereinbarung widerrufen, kann er einseitig eine Modernisierungsumlage nach §§ 559 ff. BGB durchführen oder ein Vergleichsmietenverfahren einleiten.
Noreen Walther
Rechtsanwältin