Der Verwaltervertrag bei Veräußerung der Immobilie oder der Eigentumswohnung

Bei Veräußerung der Immobilie oder der Wohnung durch den Eigentümer wird der bestehende Verwaltervertrag durch das Rechtsgeschäft nicht aufgelöst.

Bei einem Verwaltervertrag handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag entsprechend der §§ 675 ff. BGB. Diese Geschäftsbesorgung ist Vertragsgegenstand in Form der Verwaltung der Immobilien eines oder mehrerer Eigentümer. Da es zum Inhalt der Verwaltertätigkeit keine gesetzlichen Vorgaben gibt, sind diese vertraglich zu vereinbaren. Ebenso unterliegt die Vertragsdauer der Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Immobilienverwalter.

Folgen des Verkaufs oder der anderen Möglichkeiten der Veräußerung

Eine Beteiligung des Verwalters an der Vorbereitung und dem Abschluss des Rechtsgeschäfts der Veräußerung der Immobilie ist nicht notwendig und erforderlich.

Entsprechend der Entscheidung des OLG Hamburg vom 15.10.2010, Az. 14 U 141/10, wird der Verwaltervertrag mit der Veräußerung nicht beendet. Auch stellt das Veräußerungsgeschäft keinen wichtigen Grund für eine Kündigung dar.

Auch der neue Eigentümer ist an diesen Verwaltervertrag nicht gebunden. Allenfalls kann zwischen dem bisherigen und dem neuen Eigentümer und dem Immobilienverwalter eine dreiseitige Vereinbarung geschlossen werden, dass das Verwaltungsvertragsverhältnis auf den neuen Eigentümer übergeht, d. h. dass dieser in den Vertrag eintritt.

Möglichkeiten der Beendigung

des Verwaltervertrages

Eine Beendigung des Verwaltervertrages ist möglich entsprechend der vereinbarten Kündigungsregelungen bzw. bei einem befristet geschlossenem Vertragsverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Dauer.

Die Beendigung des Verwaltervertrages wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage scheidet aus, da das Rechtsgeschäft der Veräußerung der Immobilie in der Sphäre des Eigentümers liegt. Allenfalls wirken vertragliche Beendigungsmöglichkeiten, wenn diese vereinbart sein sollten.

Ansprüche des Immobilienverwalters bei der Fortgeltung des Vertrages

Entsprechend der vorgenannten Entscheidung des OLG Hamburg muss der ehemalige Eigentümer die sich für ihn ergebenden Pflichten aus dem Vertrag erfüllen. D. h. der Immobilienverwalter hat Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Vergütung. Gegebenenfalls sind die ersparten Aufwendungen abzusetzen. Eine Gegenleistung muss der Immobilienverwalter nicht erbringen, da er diese aufgrund des Eigentumswechsels auch nicht mehr erbringen kann.

Bei Verhandlungen über eine Beendigung des Verwaltervertrages aus Gründen eines Eigentümerwechsels wird der Immobilienverwalter regelmäßig immer in einer besseren Rechtsposition sein.

Dietmar Strunz
Rechtsanwalt

im Kanzleiforum 09/2011

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz