Der Mietminderungsanspruch im Überblick

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Mithin stellt die Sicherstellung des vertragsgemäßen Gebrauches der Mietwohnung eine Hauptleistungspflicht eines jeden Vermieters dar. Soweit während der Überlassung der Mietsache ein Mangel vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt, ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit bzw. kann eine angemessene Herabsetzung verlangen (vgl. § 536 BGB).  Wichtig ist, dass es für die Herabsetzung der Miete keine erfolglose Mängelbeseitigung bedarf und die Miete kraft Gesetzes gemindert ist, selbstverständlich erst nach entsprechender Anzeige durch den Mieter.

Doch nicht jeder Mangel berechtigt einen Mieter zur Geltendmachung eines Minderungsanspruchs.

 

Im Einzelnen:

Zu erwähnen ist hierbei, dass keine Mietminderung bei unerheblichen Mängeln verlangt werden kann. Nach den Grundsätzen des Bundesgerichtshofs ist ein Mangel insbesondere dann als unerheblich anzusehen, wenn er leicht erkennbar, schnell behebbar und mit geringen Kosten zu beseitigen ist (vgl. Urteil vom 30.06.2004, Az.: XII ZR 251/02). Demnach ist eine Pauschalisierung schwierig, sondern stets eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Beispielsweise ist als unerheblicher Mangel gelegentliches Hundegebell, Haarrisse in der Zimmerdecke oder der Hausflur hatte eine defekte Glühbirne einzustufen.

Ferner dürfte der Mieter bei Mietvertragsschluss keine positive Kenntnis bezüglich des Mangels besitzen oder diesen selbst verursacht haben. Im Übrigen sollte darauf geachtet werden, ob im Mietvertrag wirksam eine Kleinreparaturenklausel vereinbart wurde und die Mangelbeseitigung nicht durch den Mieter selbst zu erfolgen hat.

Sollte allerdings kein Ausschlussgrund vorliegen, stellt sich stets die Frage, welche Mietminderungshöhe gerechtfertigt ist. Gemäß dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung, ist die Miete für den Zeitraum der Beeinträchtigung angemessen herabzusetzen. Eine Pauschalisierung ist an Hand des Begriffs „angemessen“ ebenfalls nicht möglich, vielmehr bedarf es einer Einzelfallentscheidung.  

Entscheidend ist insbesondere das Ausmaß und Dauer des Mangels. Für die Berechnung des Mietminderungsanspruchs kann die Hamburger Tabelle eine Orientierungshilfe sein. Die Hamburger Tabelle stellt eine Mietminderungstabelle dar, die vom Hamburger Landgericht erstellt wurde. Sie ist in vielen Urteilen anderer Gerichte zu einer Richtlinie geworden. In der Tabelle wird der Wohnwert mit dem Mietzins in ein Verhältnis gesetzt, um die Quote zu ermitteln. Der Wohnwert ist hier als die Gebrauchstauglichkeit einzelner Räumlichkeiten zu verstehen. Eine Gesamtbetrachtung ist trotz allem unabdingbar.

 

 

Michelle Freitag
Rechtsanwältin