Der Indexmietvertrag

Das Thema Mieterhöhungen ist derzeit äußerst präsent, allerdings auch mit ziemlichen Unsicherheiten verbunden. Gerade Langzeitmietverträge sollen an den ortsüblichen Mietzins angepasst werden, wobei die Durchsetzung beispielsweise auf Grund fehlender Vergleichswohnungen, aber auch der hohen rechtlichen Anforderungen sich teilweise als sehr schwierig gestaltet. Um diese Schwierigkeiten zukünftig zu umgehen, wäre es auch möglich, eine vertragliche Vereinbarung durch eine sogenannte Indexmiete zu treffen.

Die Indexmiete orientiert sich an dem Preisindex für die Lebenserhaltungskosten aller privaten Haushalte (kurz Verbraucherpreisindex – VPI), der durch das Statistische Bundesamt monatlich gebildet wird. Der Index ermittelt die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland für Konsumzwecke kaufen. Die festgestellte Änderung zum Vorjahr wird dann als Inflationsrate bezeichnet.

Soweit festgestellt wird, dass auf Grund einer Änderung der Inflationsrate eine neuerliche Miete geschuldet wäre, tritt diese sodann nicht automatisch ein, sondern bedarf der schriftlichen Erklärung durch den Vermieter oder Mieter. Auch dem Mieter wäre es möglich, eine Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen, wenn die Inflationsrate entsprechend gesunken wäre.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Indexmietvertrag? Hinsichtlich der Nachteile wäre aufzuführen, dass der Mieter grundsätzlich auch eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen könnte. Ferner gilt zu beachten, dass während der Laufzeit einer Indexmietvereinbarung Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie Mieterhöhung auf Grund freiwilliger Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen sind. Vorteilhaft hingegen ist zu erwähnen, dass für beide Seiten eine gewisse Planbarkeit besteht. Auch ist die Anpassung des Mietzinses auf Grund des Verbraucherpreisindexes für den Vermieter weniger fehleranfällig, sodass die rechtliche Durchsetzung unproblematischer zu erreichen ist. Im Übrigen kann durch die Vereinbarung einer Indexmiete eine Erhöhung verlangt werden, wenn die Mietpreise stagnieren oder sogar rückläufig sind, aber dennoch eine Gesamtinflation fortbesteht.

Zusammenfassend ist daher auszuführen, dass die Vereinbarung einer Indexmiete durchaus eine Alternative zum herkömmlichen Mietvertrag darstellen kann, wobei stets im Einzelfall sämtliche Umstände zu berücksichtigen und zu bewerten sind. In jedem Fall sollte von einer Indexmietvereinbarung  abgesehen werden, wenn umfangreiche Modernisierungsarbeiten anstehen. Zudem sollte die Laufzeit der Indexmiete begrenzt werden, um die zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung noch ungewissen Umstände neuerlich berücksichtigen zu können.

Auch gilt im Rahmen von Gewerberaummietverträgen das Preisklauselgesetz zu beachten, wonach nur unter strengen Voraussetzungen eine entsprechende Vereinbarung möglich ist.

 

Michelle Freitag
Rechtsanwältin