Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts im Mietvertrag
Bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit beträgt nach § 573 c BGB die ordentliche Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate. Allerdings könnte es durchaus im Interesse des Vermieters liegen, die ordentliche Kündigung über einen gewissen Zeitraum auszuschließen, da beispielsweise die Wohnung zuvor umfangreich saniert bzw. modernisiert wurde. Mit der Zulässigkeit eines solchen Ausschlusses hat sich der Bundesgerichtshof bereits in der Vergangenheit auseinandergesetzt und dies grundsätzlich gebilligt. Allerdings ist bei der Bewertung, inwiefern ein Kündigungsausschluss wirksam vereinbart ist, darauf abzustellen, ob eine individualvertragliche oder eine formularvertragliche Vereinbarung gegeben ist.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll eine formularvertragliche Vereinbarung, in der das beidseitige Kündigungsrecht ausgeschlossen wird, wirksam sein, soweit die Dauer von vier Jahren nicht überschritten wird. Eine formularvertragliche Vereinbarung ist gegeben, wenn diese einseitig vom Vermieter gestellt wird. Wie bereits ausgeführt, soll ein Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren zulässig sein. Allerdings muss auch hier stets im Einzelfall geprüft werden, ob nicht ein besonderes und offensichtliches Mobilitätsinteresse des Mieters (z. B. Vermietung eines Studentenzimmers) nur eine kürze Bindung zulässt. Ferner ist zu beachten, dass eine Klausel unwirksam ist, die den Ausspruch des Kündigungsrechts erst mit Ablauf des vierjährigen Kündigungsausschlusses vorsieht. Die Kündigung muss demnach zum Ablauf der Frist für den Kündigungsausschluss erklärt werden können.
Die Anforderungen an eine individualvertragliche Vereinbarung sind weniger streng. Für die Annahme einer solchen individualvertraglichen Vereinbarung, muss die Klausel durch beide Vertragspartner ausgehandelt worden sein. Im Rahmen einer individualvertraglichen Regelung soll es nach der Rechtsprechung auch zulässig sein, dass das Kündigungsrecht über einen Zeitraum von vier Jahren ausgeschlossen wird. Argumentativ wird hierfür die Vertragsfreiheit der Parteien herangezogen.
Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass das Recht der außerordentlichen Kündigung nicht ausgeschlossen werden kann und stets unzulässig wäre. Zudem sollte die Klausel möglichst konkret formuliert werden, so dass eindeutig ersichtlich ist, ab wann der Kündigungsausschluss gilt und wann frühestens die erstmalige Kündigungserklärung erfolgen kann.
So wäre zusammenfassend folgende mietvertragliche Vereinbarung/Klausel möglich:
„Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von …. Jahren ab Vertragsschluss auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals zum Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen und außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.“
Wie bereits erwähnt, ist der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrecht auch durchaus eine Einzelfallentscheidung. Sollte es hierzu konkreten Fragen geben, steht Ihnen die Kanzlei jederzeit gern beratend zur Verfügung.
Michelle Freitag
Rechtsanwältin