Das Wichtigste rund um das Thema Rauchwarnmelder im Mietrecht

Rauchwarnmelder retten Leben. Dieser Satz ist nicht nur eine leere Floskel, sondern eine statistisch bewiesene Tatsache. So reduzieren Rauchwarnmelder das Verletzungs- und Sterberisiko erheblich. Das ergab eine Auswertung der Medienberichterstattung von Dezember 2019 bis Februar 2020 der Initiative „Rauchmelder retten Leben“. Danach retten Rauchmelder in Deutschland durchschnittlich 4,1 Menschen pro Tag (vgl. http://www.rauchmelder-lebensretter.de/presse/statistiken). Durch den zunehmenden Einbau von Rauchwarnmeldern in Schlafräumen, Kinderzimmern und den Fluren sinkt die Gefahr insbesondere in Mehrfamilienhäuser immer weiter.

Als letztes Bundesland wird zum Jahresende nunmehr auch in Sachsen der Einbau von Rauchwarnmelder in Bestandsobjekten Pflicht. So regelt § 47 Abs. 4 S. 4 Sächsische Bauordnung, dass Eigentümer bereits bestehender Nutzungseinheiten mit Räumen nach Satz 1 verpflichtet sind, diese bis zum 31. Dezember 2023 entsprechend (eingefügt von der Unterzeichnerin: mit Rauchwarnmeldern) auszustatten.

Rauchmelder warnen bereits vor dem lebensgefährlichen Rauch, der sich in der Regel vor dem Ausbruch eines Feuers entwickelt. Dies geschieht meist durch optische Signale, in dem ein vom Rauchmelder ausgesandter Infrarot-Lichtstrahl durch die Rauchpartikel reflektiert wird und in der Folge auf eine lichtempfindliche Iode trifft, wodurch der Alarm ausgelöst wird.

Um die Funktionsfähigkeit der Rauchwarnmelder zu wahren, müssen die Raucheintrittsöffnungen daher regelmäßig von Staub etc. befreit und die Melder insgesamt gewartet werden. Mit der DIN 14676 werden seit 2018 die technischen Rahmenbedingungen für den Einbau, den Betrieb und die Wartung von (Funk-)Rauchwarnmeldern definiert. Dennoch bestehen weiterhin zahlreiche Unklarheiten in Bezug auf

Rauchwarnmelder, die nach und nach von der Rechtsprechung aufgeklärt werden müssen.

So war die Frage, ob der Einbau/Austausch von Rauchwarnmeldern stets eine Modernisierung im Sinne von § 555 b BGB darstellt, umstritten. Mit Urteil vom 24.05.2023, Aktenz. VIII ZR 213/21, hat der BGH für die Erneuerung von Rauchwarnmeldern entschieden, dass keine Modernisierung und damit kein Recht auf Mieterhöhung vorliegt, wenn mit dem Austausch keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. Eine Verbesserung liegt bspw. vor, wenn die neuen Geräte zusätzliche Funktionen aufweisen, wie die Möglichkeit zur Ferninspektion. Von der Erneuerung vorhandener Rauchwarnmelder ist nach dem BGH der erstmalige Einbau jedoch weiterhin zu unterscheiden, bei dem eine Modernisierung und damit das Recht des Vermieters zur Mieterhöhung in der Regel gegeben ist.

Den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder haben Mieter zu dulden und zwar auch dann, wenn sie die Wohnung bereits selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben. (Vgl. BGH vom 17.06.2015, Aktenz. VIII ZR 290/14; BGH vom 17.06.2015, Aktenz. VIII ZR 216/14; LG Halle vom 30.06. 2014, Aktenz. 3 S 11/14). Verstößt der Mieter gegen seine Duldungspflicht kann das den Vermieter zur Kündigung berechtigen (so AG Brandenburg vom 05.11.2021, Aktenz. 31 C 32/21). Für den Einbau ist nach den einschlägigen Landesbauordnungen in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen der Eigentümer zuständig. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt in Sachsen jedoch den unmittelbaren Besitzern, also in der Regel den Mietern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Darüber hinaus können Vermieter die Kosten der Inspektion/Wartung nach §§ 1, 2 Nr. 12 BetrKV als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sofern die Umlage vor dem Einbau angekündigt und dem Mieter erläutert oder konkret mietvertraglich vereinbart wurde (vgl. LG Berlin vom 08.04.2021, Aktenz. 67 S 335/20; LG München I v. 15.04.2021, Aktenz. 31 S 6492/20). Keine umlegbaren Betriebskosten stellen dagegen die Mietkosten für Rauchwarnmelder dar. Dies hat der BGH mit Urteil vom 11.05.2022, Aktenz. VIII ZR 379/20, entschieden. Danach sind die Mietkosten mit den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen, sodass es sich bei ihnen um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen handelt.

 

 

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin