Das Wärmenetzpaket aus Sicht der Immobilienwirtschaft

Das Bundeskabinett hat am 26. August 2026 die Eckpunkte zum Wärmenetzpaket beschlossen. Für die Immobilienpraxis steckt die wichtigste Nachricht im Mietrecht: Das Kostenneutralitätsgebot des § 556c BGB soll gelockert werden. Investiert der Vermieter erheblich in die Heizung bzw. den Hausanschluss, dürfen die Heizkosten künftig bis zu 0,50 Euro je Quadratmeter im Monat höher ausfallen. Zugleich sollen die AVBFernwärmeV und die FFVAV in einem neuen Wärmenetzgesetz aufgehen.

Noch gilt nichts davon, ein Referentenentwurf steht aus. Wer Bestände hält, verwaltet oder kauft, sollte die Richtung kennen, in die der Gesetzgeber denkt.

 

1. Änderung im Mietrecht

Bislang darf der Vermieter im laufenden Wohnraummietverhältnis nur dann auf gewerbliche Wärmelieferung umstellen und deren Kosten als Betriebskosten umlegen, wenn die Wärme effizienter bereitgestellt wird und die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser nicht übersteigen; sogenanntes Kostenneutralitätsgebot (§ 556c BGB, §§ 8 ff. WärmeLV). An diesem Kostenvergleich scheitert der Fernwärmeanschluss häufig, weil der Wärmepreis anders als die alten Betriebskosten auch Investitionen abbildet.

Die Eckpunkte setzen genau hier an. Bei erheblichen Investitionen des Vermieters oder eines Dritten in die Änderung der Heizungsanlage soll eine Mehrbelastung der Mieter von bis zu 0,50 Euro je Quadratmeter im Monat zulässig sein. Als Beispiele nennt das Ministerium den Anschluss an ein Wärmenetz und die Errichtung einer neuen Heizungsanlage. Die Mehrbelastung erfolgt über den Wärmelieferungspreis und die Heizkostenabrechnung. Eine zusätzliche Modernisierungsumlage würde bei der Umstellung ausscheiden. Zweitens soll der Anwendungsbereich auf Mieter erstreckt werden, die sich bisher selbst versorgen, vor allem über Gasetagenheizungen. Dort zahlt der Mieter seine Wärme aus einem eigenen Liefervertrag und nicht als Betriebskosten. § 556c BGB passt deshalb bisher nicht, und die Umstellung hängt am Modernisierungsrecht oder an der Zustimmung jedes einzelnen Mieters. Wie hier ein Kostenvergleich rechtsicher vollzogen werden soll, ist aber noch unklar. Der Vermieter und der zukünftige Wärmelieferant kennen die Bezugskosten der einzel

versorgten Mieter nicht. Zudem können die Bezugskosten wegen unterschiedlicher Lieferanten auch stark voneinander abweichen. Offen ist, ab wann Investitionen des Vermieters als „erheblich“ betrachtet werden und wie sich die Regel zu den §§ 559 ff. BGB verhält.

 

2. Änderung bei Versorgungsverträgen

Gebäudeeigentümer sind als Fernwärmekunden selbst Adressaten des neuen Rechts. Drei Punkte verschieben die Vertragsbalance spürbar.

Vorgaben zu den Preisänderungsregelungen: Das System aus Kosten- und Marktelement soll als Regel erhalten bleiben. Neu ist die Option einer Klausel, die sich an den tatsächlichen Kosten statt an einem Index ausrichtet. Hier käme es auf eine transparente Regelung im Vertrag an. Gas-Börsenindizes im Marktelement sollen explizit ausgeschlossen werden. Hinzukommen sollen Regeln für rechtssichere Preisanpassungen, wenn der Versorger in die Dekarbonisierung oder einen ihr dienenden Netzausbau investiert.

Anpassung der Anschlussleistungen: Das bisher voraussetzungslose Recht, die vertragliche Wärmeleistung anzupassen, wird an Gründe gebunden: Effizienzmaßnahmen, erneuerbare Energien oder Überdimensionierung, jeweils nach einer Energieberatung. Für kleine Netze sind weiter einschränkende Sonderregeln angekündigt.

Das Recht zur vollständigen Beendigung bei Nutzung erneuerbarer Energien (aktuell § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV) bleibt nur, solange das Netz nicht ausreichend dekarbonisiert ist. Im Gegenzug erhält der Versorger einen Anspruch auf Ersatz seiner kundenspezifischen Investitionen in den Anschluss.

Für Eigentümer heißt das: Der Ausstieg wird teurer, und wer nach einer Sanierung weniger Leistung braucht, muss das künftig belegen.

 

3. Aufsicht, Transparenz, Schlichtung 

Als Gegengewicht sehen die Eckpunkte drei Instrumente vor. Eine verpflichtende Preistransparenzplattform bei einer Bundesbehörde soll Preise, Tarifstrukturen und Strukturparameter aller Versorger zeigen und mindestens einmal jährlich aktualisiert werden. Eine Preisaufsicht des Bundes prüft Preise nachträglich auf Angemessenheit, etwa im Vergleich mit strukturell ähnlichen Versorgern. Eine Schlichtungsstelle im Verantwortungsbereich des BMWE soll Streit über Anschluss, Belieferung, Messung und Leistungsanpassung beilegen.

Darüber hinaus sollen Versorger ihre Preisstrukturen und Preisänderungen bei geplanten Investitionen vorab genehmigen lassen können. Welche Wirkung eine solche Genehmigung im Zivilprozess über die Wirksamkeit einer Preisklausel hat, sagen die Eckpunkte nicht.

Eine abschließende Bewertung des Gesetzgebungsvorhabens ist erst möglich, wenn ein Referentenentwurf vorliegt.

 

Martin Alter
Rechtsanwalt