Das Rechtsverhältnis des Vermieters zum Erben und Miterben nach dem Tod des Mieters

Weiterhin regelmäßig müssen Mietverhältnisse von verstorbenen Mietern beendet und abgewickelt werden. Anhand der aktuellen und künftigen Entwicklungen sowie der Demografie in Deutschland stehen Sie als Vermieter oftmals vor der Frage, wie es nach der Kenntnis vom Tod des Mieters mit der Wiedererlangung der Wohnung und auch mit der Beitreibung aufgelaufener Mietrückstände weiter geht.

Oftmals sind keine Erben vorhanden bzw. bekannte Verwandte schlagen das Erbe aus. In diesen Fällen sind bekanntlich Anträge auf Anordnung einer Nachlasspflegschaft beim zuständigen Nachlassgericht zu stellen mit dem Ziel, die Abwicklung des Mietverhältnisses mit einem Nachlasspfleger oder einer Nachlasspflegerin zu realisieren. Diese Fälle haben wir in der Vergangenheit für Sie meist zügig und relativ reibungslos innerhalb von nur wenigen Wochen erledigen können.

Was aber passiert, wenn das Nachlassgericht mittteilt, eine oder mehrere Personen seien (Mit-)Erben geworden, mit denen eine freiwillige Zusammenarbeit bislang aber nicht möglich ist, etwa weil erbenseits kein Kontakt gewünscht ist oder eine Reaktion nicht erfolgt?

Grundsätzlich kann eine Kündigung gegenüber einem einzelnen Miterben wirksam für alle in Betracht kommenden – auch unbekannten – Erben ausgesprochen werden, §§ 564 Abs. 1, 2038 Abs. 1 Satz 1, 2040 BGB. Hierbei gelten die Miterben als gegenseitig bevollmächtigt und einzeln vertretungsbefugt analog zur Regelung in Ihren Mietverträgen für die gegenseitige Vollmacht der Mieter (LG Berlin, Beschl. v. 25.03.2019 – 64 S 218/18 im Anschluss an BGH, Beschl. v.  10.09.1997 – VIII ARZ 1/97).

Nach § 564 Satz 2 BGB sind sowohl der Vermieter als auch der Erbe, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird, berechtigt, dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 573d BGB) zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben. Kommt der in das Mietverhältnis eintretende Erbe seiner Herausgabepflicht trotz Kündigung sowie Aufforderung und Fristsetzung zur Herausgabe durch den Vermieter nicht nach, haftet er auch grundsätzlich für die aufgelaufenen Mietschulden des Verstorbenen persönlich mit seinem eigenen Vermögen unbeschränkt gemäß § 1976 Abs. 1 BGB (BGH, Urt. v. 25.09.2019 – VIII ZR 122/18). Dies bedeutet, dem Vermieter steht dann nicht nur der Nachlass, sondern auch das dem Erben eigene Vermögen zur Verfügung. Die einzige Abwehrmöglichkeit des Erben hiergegen ist, dass er seine Haftung auf den Nachlass beschränken kann, wenn er sich dies in einem entsprechenden Prozess (Vermieter gegen Erben) im Urteilstenor vorbehalten hat und vorher entsprechend begründet. Dies ist für die Erben allerdings oftmals schwierig zu realisieren und auch unbekanntes Terrain.

Auch kann der Vermieter den Erben auffordern, ein Inventarverzeichnis über den Nachlass anzufertigen, wenn etwa der Erbe auf die erste ausgebliebene Mietzahlung erklärt, der Nachlass sei wertlos, und die Dürftigkeitseinrede erhebt. Versäumt der Erbe die ihm hierzu gesetzte Frist (§ 1994 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder ist ihm Inventaruntreue (§ 2005 Abs. 1 Satz 1 BGB) vorzuwerfen, haftet er ohne Verschulden allen Nachlassgläubigern gegenüber unbeschränkt persönlich.

Wir begleiten Sie als Vermieter in diesen Sterbefällen selbstverständlich weiterhin gern und tatkräftig mit dem Ziel Ihr Eigentum zeitnah zurückzubekommen und die Mietrückstände zu minimieren bzw. auch bei möglichen Erben beizutreiben.

 

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt