Das neue System der baulichen Veränderungen im WEG ab 01.12.2020

Bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die ab 01.12.2020 beschlossen werden, unterliegen den reformierten §§ 19 bis 21 WEG. Die folgenden Ausführungen betreffen Maßnahmen, die auf Wunsch einer Mehrheit beschlossen und nicht nur von einem oder mehreren einzelnen Sondereigentümern im Individualinteresse verlangt werden.

Die Unterscheidung in Instandsetzung, modernisierende Instandsetzung, Modernisierung und bauliche Veränderung aus dem bisherigen § 22 WEG entfällt. Zukünftig wird nur noch zwischen Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) sowie baulichen Veränderungen unterschieden. Ordnungsgemäße Beschlüsse bedürfen stets nur der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Wird nichts anderes beschlossen, tragen die Zustimmenden die Kosten der Maßnahme, auch diese sind nur nutzungsberechtigt. Jede Baumaßnahme bedarf eines Beschlusses, selbst wenn niemand beeinträchtigt wird. Im Einzelnen:

Eine bauliche Veränderung wird beschlossen (Ob), wenn ein anderer als der bislang vereinbarte / beschlossene Zustand zukünftig als Soll-Zustand neu definiert wird, § 20 WEG neu. Die Beseitigung eines unrechtmäßig errichteten Schwarzbaus ist also keine bauliche Veränderung, die nachträgliche Genehmigung eines solchen schon. Den häufigsten Anwendungsfall wird freilich die Schaffung eines neuen Zustandes, der im Aufteilungsplan und in der Baubeschreibung nicht vorgesehen ist, bilden, z. B. ein Balkonanbau oder die Umrüstung der Schließanlage auf Transponderschlösser.

Davon zu unterscheiden ist die Durchführung (Wie: durch wen, bis wann, Art und Weise etc., § 19 WEG neu).

Beide Beschlüsse zum Ob und Wie werden in der Praxis sicher nach wie vor in einem Gesamtbeschluss geregelt, sie sind aber separat anfechtbar. Deshalb wird empfohlen, in der Beschlussfassung bei Bedarf eine wechselseitige Abhängigkeit zu regeln, so dass z. B. bei Aufhebung des Durchführungsbeschlusses (Wie, § 19) der Veränderungsbeschluss (Ob, § 20) mit wirkungslos wird, wenn die Ausführung nur in einer bestimmten Art gewollt ist und nicht in jedem Fall. Dann kann insgesamt neu beschlossen werden. Gibt es keine mehrheitsfähige Durchführungsalternative, findet die bauliche Veränderung nicht statt.

Eine bauliche Veränderung darf nicht beschlossen werden, wenn sie entweder zu einer Umgestaltung der Wohnanlage oder einer unbilligen Beeinträchtigung Einzelner führt.

Das Erhaltungsinteresse wiegt zukünftig aber nicht mehr schwerer als das Veränderungsinteresse. Ob eine Änderung der Eigenart der Wohnanlage zu erwarten ist, ist irrelevant (Beispiel dafür bislang: Anbau von Balkonen). Es darf nur nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung des Gesamtgrundstücks / des Gesamtgebäudes kommen (Beispiel: stark begrüntes Grundstück wird zubetoniert).

Die unbillige Beeinträchtigung bezieht sich auf einen Vergleich mit der durchschnittlichen Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer.

Das neue System regelt Beschlusskompetenzen und Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit, wie folgt erkennbar:

„Kann“ eine Beschlussfassung erfolgen, wird Beschlusskompetenz eingeräumt. Ohne diese Kompetenz ist der Beschluss nichtig.  „Darf“ ein Beschluss gefasst werden, ist die Ordnungsmäßigkeit betroffen, ein Verstoß führt nur zur Anfechtbarkeit, bei Nichtanfechtung also in die Bestandskraft.

  • Beispiel: Ein überstimmter Eigentümer wird unbillig beeinträchtigt oder die Wohnanlage wird grundlegend umgestaltet, § 21 Abs. 4 WEG. Wird der Beschluss nicht rechtzeitig angefochten, wird er aber bestandskräftig, denn die Norm stell ab auf das Wort „dürfen“.

 

Das Abstimmungsverhalten ist durch den Verwalter namentlich zu erfassen, denn aus dem Abstimmungsverhalten folgen Nutzungsrechte und Kostenpflichten, § 21 WEG neu:

Man prüft, wenn nichts anderes für die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 5 WEG neu beschlossen wird, wie folgt:

 

  1. Handelt es sich um Individualmaßnahmen eines Einzelnen, dann gilt § 21 Abs. 1.

 

  1. Haben mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen (gezählt nach dem in der Gemeinschaft vereinbarten Stimmrechtsprinzip) und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteil für die bauliche Veränderung gestimmt und ist die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, dann tragen sämtliche Eigentümer die Kosten, auch die überstimmten und abwesenden, § 21 Abs. 2 WEG neu.

 

  1. Amortisieren sich die Kosten binnen eines angemessenen Zeitraums (wohl ca. 10 Jahre), dann tragen sämtliche Eigentümer die Kosten, auch die überstimmten und abwesenden, § 21 Abs. 2 WEG neu.

 

  1. In allen übrigen Fällen tragen nur die Zustimmenden die Kosten, § 21 Abs. 3 WEG neu.

 

Wer in Fall 4 nicht zustimmt, trägt nicht die Kosten, darf aber auch nicht nutzen. Wie mit „Trittbrettfahrern“ zu verfahren ist, die aus Kostengründen gegen die Maßnahme stimmen, aber dennoch zwingend die Einrichtung mit nutzen wollen und müssen (z. B. Errichtung eines Vordaches am gemeinschaftlichen Hauseingang), regelt das Gesetz nicht. Hier wird eine kreative Vorgehensweise gefragt sein.

Die gesetzliche Regelung führt aber dazu, dass faktisch Sondernutzungsrechte geschaffen werden. Beispiel: 8 von 15 Sondereigentümern wollen einen Außenaufzug anbauen. Eine grundlegende Umgestaltung ist damit nicht verbunden. Ob die Eigenart geändert wird, ist irrelevant. Regelt der Beschluss nur das „ob und wie“, nicht aber die Kosten, gilt Folgendes:

Wer zustimmt, darf nutzen und muss zahlen. Wer nicht zustimmt, zieht aus dem Beschluss weder Vor- noch Nachteile. Um sicherzustellen, dass nur die Kostentragungspflichtigen den Aufzug auch nutzen, muss zugleich technisch vorgesorgt (z. B. Zugangs-Chip-System) oder später auf Unterlassung unberechtigten Gebrauchs geklagt werden. Wenn die doppelt qualifizierte Mehrheit des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG neu zustimmt, tragen sämtliche Eigentümer die Kosten, ob sie wollen oder nicht – ausgenommen der Anfechtende kann belegen, dass die Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Wird nicht zugleich über die Kostenfolge beschlossen, kann der Einwand der Unverhältnismäßigkeit aber evtl. auch Jahre später noch erhoben werden.

Die Eigentümer können aber auch von vornherein eine abweichende Kostenverteilung vorschlagen, um eine möglichst breite Zustimmung zu erzielen, die das Vorhaben trägt. Wollen z. B. nur 7 von 15 den Aufzug nutzen und finanzieren, und erscheinen alle Eigentümer zur Versammlung, müssen mindestens 8 Zustimmungen vorliegen, damit der Beschluss zustande kommt. Also müsste ein nicht interessierter Eigentümer dennoch zustimmen. Das wird erreicht, indem gemäß § 21 Abs. 5 WEG ein Beschlussvorschlag zur Abstimmung gebracht wird, dass nur die Eigentümer konkret zu nennender Sondereigentumseinheiten (nicht die Namen der Personen – die später wechseln können, sondern die Bezeichnung der Wohneinheiten lt. Aufteilungsplan) das Vorhaben finanzieren und die Kosten tragen.

Eindeutig ist nunmehr, dass Beschlusskompetenz auch für jegliche Folgekosten aus der baulichen Veränderung besteht. Man kann also gleich über die zukünftigen Erhaltungs- und Betriebskosten mit abstimmen, das war zum alten Recht lange umstritten und erforderte teils Vereinbarungsregelungen. Um keine Beschlussnichtigkeit wegen Unbestimmtheit zu riskieren empfiehlt es sich, ausdrücklich in der Beschlussfassung klarzustellen, inwieweit Bau – und Folgekosten geregelt werden.

Der Beitrag wird fortgesetzt, insb. zum Anspruch Einzelner auf nachträgliche Teilhabe und zu den baulichen Maßnahmen im Individualinteresse.

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin